商品房质量出现问题应如何处理?

　　案情简介：

　　2009年1月10日赵某与鸿兴公司签订了《北京市商品房预售合同》，赵某购买了鸿兴公司开发的商品房一套，房屋建筑面积为90平米，房屋总价款245万元，按照合同约定鸿兴公司应于2010年5月10日交付房屋。 合同签订后，赵某按照合同约定支付了全部购房款，鸿兴公司于2010年5月5日通知赵某于同年5月10日收房。

　　验收当天并未发现质量问题，后赵某与开发商办理了交接手续，正式收房。赵某将房屋装修后于2010年12月搬入新居，大概半年左右，北京进入夏季，常有暴雨来袭，赵某发现从外墙面开始向内渗水，赵某家两个卧室的墙面均已经浸透，墙面有大量的水痕。后赵某找到开发商，要求开发商进行维修。

　　开发商认为房屋已经交付半年之久，且交付时质量验收合格，其不应承担维修的义务，如果维修也可以，所有费用由赵某支付。赵某坚持认为房屋质量出现问题开发商应承担维修义务，并负担全部费用。双方在此问题上产生争议。

　　后赵某找到笔者，笔者在详细查阅了双方签订的商品房预售合同之后，认为外墙属于房屋结构部分，依据《房屋质量保证书》中的约定，目前，外墙体仍在规定的保修期内，开发商应承担相应的维修义务。建议赵某起诉要求开发商承担修复义务并赔偿损失。

　　法院判决结果：

　　法院经过审理后判决：鸿兴公司于判决生效后十日内修复渗水墙面;鸿兴公司于判决生效后十日内赔偿赵某各项损失共计3万元。

　　律师剖析：

　　房屋质量纠纷是商品房交易过程中常见的纠纷类型之一，很多买受人在房屋交付后发现质量问题，多次找开发商协商均不能有效解决。因此，此类纠纷也成了最让消费者头疼的一种纠纷，纠纷标的本身不是很大，但是却让买受人内心很不舒畅，毕竟刚买的新房就要维修，很多买受人还是比较忌讳的。

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条明确规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”

　　依据上述规定，如果因房屋质量问题严重影响生活居住，则买受人可以请求解除合同并赔偿损失，但对于“严重影响正常居住使用”则属于法官自由裁量的范围，需要结合房屋质量问题是否对买受人的生命、财产安全、身体健康造成重大影响，是否严重干扰了买受人的正常生活等因素确定。必要时也可以委托相关的鉴定机构对房屋质量进行鉴定。

　　如果出现除上述情况之外的其他房屋质量问题，买受人首先要查找相关的住宅质量保证书，确认出现的房屋质量问题是否在保修期内，如果尚在保修期内可以直接要求出卖人进行修复。如果已经超出保修期，需要区分不同情况对待，属于公共设施或部位出现问题，可以向物业公司报修，物业公司可动用公共维修基金进行维修;如果属于公共设施之外的质量问题，则应由买受人自行解决。

　　如果出卖人对于其应当承担修复义务的质量问题，明确表示拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以先行修复，之后再要求出卖人承担相关的修复费用并赔偿由此给买受人造成的损失。在此种情况下，买受人最好能提供有资质评估机构的评估结论，以便向出卖人主张支付修缮费用。

　　在司法实践中，对于因小区的公共配套设施、附属设施质量问题等引起买受人生活不便的，一般不能认定属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条所适用的情形。一般情况下，出卖人交付的房屋存在一定的质量问题，但不影响买受人正常居住使用的，在实践当中一般不会判决解除合同。

　　另外，买受人以商品房质量存在问题请求出卖人修复的，诉讼时效从知道或者应当知道该质量问题之日起计算，但尚未超过保修期的除外;如果要求出卖人赔偿损失，诉讼时效则从买受人知道或者应当知道该质量问题造成其损失之日起计算。

　　相关阅读：

　　商品房质量有问题，买受人可以拒绝收房吗?

　　商品房质量有问题，买受人可以拒绝收房吗? 2010年王女士在北京市顺义区看中了一套商品房，同年10月10日王女士与开发商签订了《商品房预售合同》，合同约定：开发商将其开发的某小区二期8号楼801号房屋出售给王女士，房屋总价款为240万元，交房日期为2012年1……[更多]

　　商品房质量存在问题，购房者应如何维权

　　商品房质量对消费者来说尤为重要，它不仅关系其居住安全，而且也关系其居住舒适的程度。然而有的开发商修建的商品房却存在这样或那样的质量缺陷，严重侵害了消费者的合法权益。对此，根据国家有关规定，开发商应对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任……[更多]

　　房产物业知识 商品房质量问题如何索赔

　　商品房质量问题如何索赔 商品房质量问题如何索赔? 随着我国住宅建设和房地产业的飞速发展，城镇商品房质量问题日益成为消费者投诉的热点之一，由此引起的商品房质量纠纷也呈不断上升趋势。但是，很多购房人由于对房地产法律知识不太了解，以至于在发现商品房……[更多]

　　房产合同范本 商品房质量保证书

　　商品房质量保证书 一、质量等级 核定单位：_____________________________________________. 二、地基基础和主体结构在合理使用年限内承担保修。 三、抗震设防烈度：八度。 四、正常使用情况下各部位、部件保修内容及保修期 1．屋面防水：三年。 2．厨房和卫……[更多]