什么样的商品房不能购买?

　　一、出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同。

　　处理方式：应当认定合同无效(但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效)。

　　当事人商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续。

　　处理方式：请求确认合同无效的，不予支持(约定以其为生效要件的，从其约定，但一方已履行主要义务、对方并接受的除外)。

　　二、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。

　　处理方式：可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

　　三、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

　　处理方式：可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

　　四、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。

　　处理方式：导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

　　五、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。

　　处理方式：导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

　　六、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为补偿安置房屋的事实。

　　处理方式：导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

　　七、出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致买受人无法取得房屋。

　　处理方式：买受人请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

　　八、房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格。

　　处理方式：买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

　　九、房屋质量问题严重影响正常居住使用。

　　处理方式：买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

　　十、根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行。

　　处理方式：当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

　　十一、商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记。

　　处理方式：买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

　　因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的。

　　处理方式：当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

　　十二、因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现。

　　处理方式：当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

　　购房人在什么条件下可以要求开发商退房?

　　在具备下列条件下购房人可以向开发商主张退房：

　　(1)开发商在没有取得商品房预售许可证的情况下预售房屋。(2)开发商没有按期交付房屋。(3)开发商较大幅度变更设计规划、房屋结构、户型、空间尺寸和房屋朝向。(4)无法办理贷款。(5)在合同约定的期限内，拿不到产权证。(6)房屋面积误差超过3%。(7)房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者是房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格。(8)房屋质量不合格导致严重影响使用。(9)开发商将房子抵押。(10)购房者的住房贷款银行没有批准，购房者和开发商对付款方式又不能协商一致，购房者可以要求退房。

　　1、开发商的项目开发违法，没有履行法律规定的手续，不具备完备的法律文件，属违反法律的禁止性规定或违反社会公共利益。比如说开发商在没有取得商品房销售许可证的情形下就与购房者订立购房合同，向类似这种在开发商在没有取得相应手续下订立的合同，应属于无效合同，作为购房者有权利要求开发商退房。

　　2、开发商的根本违约行为具体包括：逾期交房超过一定期限;开发商单方面变更设计;房屋结构有重大质量问题，不能修复或者经修复仍不能得到约定的质量标准;由于开发商的过错，买房人不能依法取得房屋所有权证书。

　　(1)延迟交付房屋

　　这种情况是目前购房者最可能遇到的一种情形。到了开发商与购房者在合同中约定的房屋交付日后，却迟迟得不到开发商的交房或入住通知。一般超过三个月开发商还不能交房，购房人就可以要求开发商退房，并要求双倍返还定金或支付房款利息。

　　(2)开发商没经购房者同意变更设计

　　在购房者与开发商签订的合同中，一般都约定开发商在变更设计之前，必须经过购房人同意。否则，开发商构成违约行为，购房者有权要求退房。发生开发商未经购房者同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，购房者可以依据合同约定要求开发商予以退房。

　　(3)房屋质量不合格

　　房屋质量不合格是房屋安全存在隐患，房屋的质量是重中之重，出现这种情况，首先是开发商难以通过竣工验收及验收备案，无法交房。或者是房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，购房者可以要求退房。

　　根据最新司法解释，因房屋质量问题严重影响正常使用，购房者可以要求退房并要求开发商赔偿损失的。一般认定房屋质量问题严重影响正常使用，主要是房屋入住后由于前期施工原因导致房屋质量差影响室内居住人的健康、影响居住等。

　　(4)拿不到产权证

　　由于开发商的原因，买房人在合同约定的期限内无法取得房屋的产权证，若双方约定此条件可退房，买房者就可以要求退房。另外由于前几年一些房地产运营不规范，一些开发商拖欠土地出让金等问题时有发生，导致购买这些楼盘的购房者入住多年也无法取得房屋产权证。购房者也可以要求退房。

　　3、房屋面积误差超过3%，且双方在合同中没有约定如何让处理。

　　目前，如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值在3%以内(含3%)，购房人要求退房的，法院将不予支持。面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。

　　4、无法得到贷款

　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。为此，购房者可以要求开发商退回购房款及其利息

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