1)离婚房产归属分析

　　■【案例】：阿军和阿丽在婚前合资买了婚房，但是为了规避“第二套房”政策，认购合同上，只署了阿丽一个人的名字，但是，婚房的房产证，却是在他们俩领了结婚证之后才办下来的。如果要离婚，这套房子该属谁?

　　【法律依据】：

　　一、《婚姻法》第十八条第一款第一项规定：“有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：(一)一方的婚前财产。”

　　二、《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”

　　三、《合同法》第一百八十五条规定：“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。”

　　四、《合同法》第一百八十六条规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。”

　　五、《合同法》第一百八十七条规定：“赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。”

　　六、《 审理离婚案件财产分割意见》第2条第1款规定：“夫妻双方在婚姻关系存续期间所得的财产，为夫妻共同财产，包括：(一)一方或双方劳动所得的收入和购置的财产。”

　　●【解答】：婚前合资贷款购买，认购合同只登记阿丽一个人姓名的产权，如果房产证是在婚前取得的，就要视为阿军对阿丽的婚前赠与，属于阿丽的婚前个人财产;但现在，婚房的房产证在阿军和阿丽结婚后取得的，则无论登记在夫妻哪一方名下，均属于夫妻共同财产。

　　婚前买房，婚前取证——是我的

　　■【案例】：阿军在结婚前，买了一套房子作为婚房，首付三成，贷款七成分20年还清，房产证上也是阿军的名字。可是，阿军和阿丽结婚20年后，因感情不合准备离婚，这套在阿军的名下，但阿丽帮忙还了20年房贷的房子，阿丽有份吗?

　　【法律依据】：

　　一、《适用〈婚姻法〉解释(三)》第七条规定：“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。”

　　二、《婚姻法》第三十九条规定：“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。”

　　●【解答】：婚前独资贷款购买，认购合同登记购买人姓名的产权，如果是婚前已还完按揭贷款，那么这产权则属购买人所有和属于夫妻个人财产;但像阿丽这种，如果是婚后20年才还完按揭贷款，且婚后所归还的按揭贷款是双方婚后共同还贷支付的，那么离婚时对婚后共同还贷支付的款项及该产权的增值部分，属于夫妻共同财产，各占50%，应该由产权登记人阿军补偿给离婚的对方阿丽。

　　联名物业——一人一半

　　■【案例】：阿军在参加工作没多久，就已经全款买下了一套婚房，与阿丽筹备结婚时，为了向阿丽表示诚意，把阿丽的名字，也加进了婚房的房产证中，婚房成为了两人联名的物业。在这套阿丽实际上没有花过一分钱的房子上，她有份吗?

　　【法律依据】：

　　一、《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”

　　二、《婚姻法》第十七条第二款规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”

　　●【解答】：婚前独资贷款购买，认购合同登记夫妻两人姓名的产权，无论是婚前已还完按揭贷款，还是婚后20年才还完按揭贷款，均属于两名登记人的夫妻共同财产。这套房子，即使阿丽没有出钱，但房产证上有她的名字，自然她就拥有这套房子的产权。一旦离婚，她可以要回这套房子50%的产权。

　　我爸给的——都是我的

　　■【案例】：阿军和阿丽准备结婚前，按照传统习俗，阿军的父母出首付为小两口买了一套婚房，贷款20年。由于是阿军父母出的钱，所以房产证上，也只登记了阿军一个人的名字。阿丽对这套房子，拥有产权吗?

　　【法律依据】：

　　《适用〈婚姻法〉解释(二)》第二十二条规定：“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”

　　●【解答】：婚前一方父母出资首付，婚后共同还贷20年，认购合同只登记一方姓名的产权，则一方父母的出资视为对其子女的赠与，属于一方父母之子女的夫妻个人财产。也就是说，阿军这套婚房的首付部分，要看做是阿军爸妈送给阿军的，属于阿军的个人财产。只有贷款部分，双方共同还贷的款项及该产权的增值部分则属于夫妻共同财产，由双方平分。如果阿军和阿丽离婚，应由产权登记人阿军补偿双方共同还贷的款项及该产权的增值部分50%的款项给另一方阿丽。

　　谁爸妈给的钱——算谁的

　　■【案例】：婚前，阿军的爸妈为小两口出了婚房的三成首付款，买下了房子。阿丽为了她日后“有保障”，坚决要求阿军在房产证上，把她的名字也登记上，让她也成为业主;婚后，阿丽也与阿军一同为婚房还贷款，这样一来，这套房子，阿丽有产权吗?如果房产证上没有阿丽的名字，那阿丽又有没有产权呢?

　　【法律依据】：

　　《适用〈婚姻法〉解释(二)》第二十二条规定：“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”

　　《适用〈婚姻法〉解释(三)》第七条规定：“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第 (三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。”

　　●【解答】：婚前一方父母出资首付，虽然婚后共同还贷20年，认购合同登记双方姓名的产权，但一方父母的出资仍被视为是对其子女的赠与和属于该方父母之子女的夫妻个人财产。也就是说，不管房产证上有没有阿丽的名字，房子首付部分，仍是阿军的产权，只有婚后共同还贷的款项和产权的增值部分，才属于夫妻共同财产。简单来说，就是谁的爸妈出的钱就是谁的，后续还了贷款的那一部分钱，才是小夫妻一人一半对半分。如果阿丽父母在他们婚前，也曾经拿出一笔钱来，作为新婚夫妇婚房的首付款的话，阿丽也可以主张这间房子首付部分的产权。

　　我爸妈全款买的——没你份

　　■【案例】：阿军要结婚了，阿军的父母为他准备好了婚房，全额付款，不需要他们再还房贷了。但新娘阿丽为了她日后“有保障”，坚决要求阿军在房产证上把她的名字也登记上，让她也成为业主。这样一来，如果离婚，阿军父母的财产，会被阿丽分走一半吗?还是只登记阿军一个人的名字比较保险。

　　【法律依据】：

　　《适用〈婚姻法〉解释(三)》第七条规定：“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第 (三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。”

　　●【解答】：婚后一方父母出资全款，不管是登记了夫妻双方姓名还是只登记一方的产权，出款这一方父母的出资都会被视为是对其子女的赠与，该产权属于出资一方父母之子女的夫妻个人财产。也就是说，只要是阿军父母全款买的房子，不管阿丽的名字在不在房产证上，一旦离婚，阿丽都不能从这套房子上分到一分钱。

　　2)婚姻房产不加名 做公证无用

　　“加名”征税，与司法解释无直接关系

　　婚姻法解释(三)公布后，规定夫妻一方在婚前购买的房产为个人财产，全国有部分城市开始全面征收房屋产权变更契税。无锡地税局工作人员介绍，该局所有的契税政策都是以《中华人民共和国契税暂行条例》为依据，按规定执行。条例规定，在我国境内转移房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照该条例的规定缴纳契税。房屋权属是否转移，转移方式究竟是买卖、赠与还是交换，由房屋产权登记部门认定，地税部门则按认定结果对不同方式按规定征收契税。所以说,“婚前房产加名”征税，实际上跟新的“婚姻法司法解释”无直接的关系。有关媒体对南京市地税部门对婚前房产增名征收契税的报道，其实并不是因为有了新的司法解释，才开始征收契税。

　　“婚前房产加名”业务，无锡早就有了

　　“新的婚姻法司法解释公布之后，我们这里的产权登记操作没有什么变化。”昨天，位于复兴路122号的市产权交易大厅内跟往常一样，有不少市民前来办理各项业务。前台工作人员告诉记者，婚姻法司法解释(三)公布后，无锡市民比较“淡定”。有关房产证上加名字的咨询人数，跟平时差不多。这名工作人员解释说，这是因为在司法解释(三)之前，无锡市产监处就已经有了在房产证上加名字这一项业务，并依法征税。

　　对婚后房产“加名”者，只收工本费

　　昨天下午，记者从无锡市契税征收管理所获悉，房产证上加名字分为两种情况。一种情况是，婚前一方的房子婚后添加另一方的名字，需要征收契税。税费为“房产评估价格一半的3%”，即总房价的1.5%。如果按照此项契税计算，一套总价为100万的房产，若夫妻一方想要在房产证上加另一方名字，需要交纳的更名契税为100万÷2×3%=1.5万元的契税。若房屋价值越高这部分契税就更高。另一种情况是，婚后夫妻双方或是一方购买的房屋，登记时产权证上只有一方的名字，如另一方提出增加自己的名字，则不需要征收契税，只要交工本费。原因就在于婚后购房的房产，已经属于夫妻共有财产。

　　房产证上“不加名”，做了公证也无效

　　在婚前房产证上加个名字，要征收3%的契税，对于不少家庭来说是一笔不小的数目。有的市民便会想到另外一种捷径，即“房产公证”，以为到公证处约定一下夫妻双方的财产份额，应该也具有法律效力，这样就可以免去一大笔“加名”的税费。

　　然而，公证处的工作人员告诉记者，按照《物权法》的规定，房产认定是以产权登记为准，即使办了房产公证，也应在公证日起3个月内到产监处办理产权变更。“换句话说，即使办了公证，而不在房产证上加名，公证也是无效的。”该工作人员坦率地说，他们这边的公证费是按照产权份额折成市场价的2%收取，到了产监处办理产权变更还要再按照税务部门的规定缴纳契税。所以，最简单的办法还是直接去办理产权变更。

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