一、房产继承的七大误区

　　突然提到“遗嘱或遗产”，不免会给人一种沉重的感觉，其实细想起来，生老病死是自然规律，身为家庭成员的一分子，每个人都面临着继承遗产或处分遗产的问题，也就是说，遗产继承和遗嘱是每个人早早晚晚都会遇到的问题。

　　4月22日下午本报的百姓大讲堂围绕“遗产继承”这一话题展开。

　　当天来参加大讲堂的读者为117名，通过现场的问卷调查显示，仅有4.8%的读者清楚个人遗产包括的范围，通过对现场提问的统计发现，60%以上的人对遗产继承及遗嘱存在这样或那样的错误认识与理解，对此本场讲座的主讲人———大地律师事务所的律师张军和王刚及恒久惟和社会调查中心潘丰年分别予以了纠正。

　　误区一:反正有法定继承有没有遗嘱都一样

　　有30余位读者认为，继承这事有《婚姻法》、《继承法》管着，就是自己不立遗嘱或老人没有立遗嘱，继承时也不会乱，法律怎么规定就怎么来。因此，有没有遗嘱都一样。

　　律师纠错:财产的继承除法定继承以外，还有遗嘱继承，而且遗嘱继承要优先于法定继承。

　　也就是说，对公民的财产继承，如果财产所有权人生前立有遗嘱，只要该遗嘱是合法有效的，就必须按遗嘱继承，而不能法定继承。如此一来，有没有遗嘱就不一样了。

　　误区二:只要立了遗嘱一切就OK

　　按照人们的一般理解，只要立了遗嘱，身后事就已经安排好了。其实，事情并非这么简单。

　　律师纠错：有了遗嘱，并不意味着立遗嘱人的意愿就能全部实现。比如出现以下情况时，继承遗产就会出现麻烦。

　　首先，遗嘱继承能够顺利进行，前提条件是所立遗嘱必须合法有效。如果遗嘱最终被认定为无效，遗嘱继承显然无法实现。

　　其次，遗嘱对财产及财产线索写得不明晰。比如，立遗嘱人在遗嘱中只说明了自己有多少财产，但这些都以何种形式存在、财产在何处都未说明，这样的遗嘱很难得以实现。打个比方，只在遗嘱中说自己有多少存款，但不知钱存在哪个银行，存单放于何处，可以想像，后人的 “寻宝”之路该是何等艰辛。如若找不到相应的凭证，这些财产无异于“流失”。

　　第三，遗嘱未妥善保存，立了等于没立。实践中，有些人立了遗嘱就自己收了起来，他人对此并不知晓。试想，若立遗嘱人突然离世，那么没有人知道其曾立有遗嘱，若遗嘱又没被发现，那么，这样的遗嘱立了等于白立。

　　第四，成为遗嘱中指定的继承人，并不意味着一定就能得到遗产。我国法律规定，出现以下情况，继承人丧失继承权。具体为：故意杀害被继承人的;为争夺遗产而杀害其他继承人的;遗弃被继承人的，或者虐待被继承人情节严重的;伪造、篡改或者销毁遗嘱，情节严重的。

　　误区三:立遗嘱不是自己的事遗嘱得被儿女们接受

　　刘老爷子与老伴的名下有两套房产，家里有3个孩子。两位老人怕日后遗产“分配不公”会引起孩子之间的矛盾。“孩子们要是不接受遗嘱方案，我们立了遗嘱也没用啊?”在大讲堂现场，刘老爷子说。

　　律师纠错:遗嘱是立遗嘱的人处分其个人财产的行为，只要所立遗嘱是自己真实意思的表示，且内容合法有效，遗嘱就是有效的。立遗嘱不需要征得继承人的同意。遗嘱是否生效与继承人是否接受遗嘱内容无关。

　　误区四:儿女们不到齐遗嘱没法立

　　孙大妈现在也为立遗嘱的事而烦恼。她有5个孩子，但孩子们却只有两个在北京，其余一个在国外，两个在外地。孙大妈近来觉得身体状况越来越不好，让她着急的是，孩子们不能到齐，自己的遗嘱没法立。

　　律师纠错：立遗嘱不需要孩子们到场，事先也不必非通知他们不可。但继承时，应当让所有继承人到场。当然，此时若有些继承人因各种因素所限制不能亲自到场，也可委托他人。比如，出具委托书，委托某某人代自己办理继承事宜。当然，这种委托书最好经过公证。

　　误区五：和我有关的权利都是可以处理的

　　齐大爷有3个孩子，家里的房子是承租的公房。最近有传闻说这一片要拆迁，于是齐大爷开始盘算，如果自己等不到拆迁的那一天，这房子应该留给谁? 老爷子也知道，房子不是自己的，但一旦拆迁，就意味着要有一笔拆迁款“产生”。因此，让谁来“继承”这承租权成了老爷子的一块心病。

　　律师纠错：我国继承法规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，具体包括7项，即：公民的收入;公民的房屋、储蓄和生活用品;公民的林木、牲畜和家禽;公民的文物、图书资料;法律允许公民所有的生产资料;公民的著作权、专利权中的财产权利;公民的其他合法财产。

　　目前，公房的承租权是否包括在最后一项“公民的其他合法财产”内，法律并无明确规定，也就是说，公房的承租权能否算是遗产没有明确的答案。按照相关的法律规定，公房的承租人去世后，承租人无权单方处分承租权。

　　误区六：只要是老人的血脉就得有一份遗产

　　小亮的母亲说，她离婚时孩子判给了男方抚养。小亮的父亲经常出差，因此，小亮基本上都是跟爷爷奶奶在一起生活。去年，小亮的爷爷去世，身为长孙的小亮却未分得丝毫家产。对此，小亮的母亲非常不解。她觉得，这是小亮的叔叔们欺负人。

　　律师纠错：按照继承法的规定，遗产按照下列顺序继承：第一顺序为配偶、子女、父母;第二顺序为兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

　　从法条中可以看出，两个顺序中均没有孙子、孙女或外孙子和外孙女出现，也就是说，第三代人并不在法定继承人之列。因此，在孩子父亲在世的情况下，孙子是不能直接分得爷爷留下的遗产的。

　　误区七：不赡养老人就不能分遗产

　　读者张女士来自于一个大家庭，今年年近60的她有6个兄弟姐妹，目前只剩下一个老妈。张女士在家排行老三，现在，照顾老人的担子几乎全压在她一个人的身上。“我受点累没关系，让人生气的是，有些人既不出力也不出钱。”张女士抱怨道。她认为，老妈“作古”以后，老人生前没有尽孝心的，就没资格分家产。

　　律师纠错：不赡养老人或者说对老人所尽赡养义务比较少的，从道德上应加以谴责，但从法律上来讲，这样的人不一定就不具有继承权。一般在不赡养老人但又没有证据证明其曾伤害过老人的情况下，这样的“不孝”子女还是具有继承权的。

　　二、房产继承权的手续办理

　　邹先生父亲于今年8月份去世，没有遗嘱，留下荔湾区一房子，共80平方米。邹先生有兄弟共三人，其中一位在毛里求斯工作，他咨询应该怎样获得继承权?

　　1、开证明文件

　　邹先生必须先到自己单位或者父亲户口所在地的派出所查证，并到法律咨询中心开具关系证明文件。

　　收费情况：开具关系证明所需要的费用按实际产生，必须由继承人亲自办理。

　　拿到该文件后，继承人可以自己办理，也可以找一家有信誉的中介代理公司办理，据了解，目前社会上较为大型的地产中介公司一般都具备办理该项业务的能力。因为在此过程中，会涉及到各继承人的不同情况，涉及到房产物业的评估，继承登记等较为繁琐的环节，所以记者建议，有需要的读者还是找中介公司代办。

　　2、签订委托书

　　以委托地产公司代理为例，所有继承人都必须与代理公司的职员签委托书，以委托其代办一切关于继承的手续。继承人必须告诉中介一切真实的情况，并提交各继承人有效的联系方式。

　　收费情况：签订委托书时至少要收齐工本杂费，其中包括测绘费，100平方米以下的每份50元，公证费每份200元，查册费100元。其中查册是该业务中较为重要的一个环节，与其他房产交易一样，中介代理公司需确认继承人所要继承的该物业是否产权清晰。

　　3、与继承人联系

　　中介公司职员尽快与各继承人联系，由于该案例中有一位继承人在国外，通过联系之后，会出现两种可能，一是在毛里求斯的邹先生放弃该房产的继承，一是他愿意继承。(第一种情况：他放弃继承的话，须亲自回国，与其他兄弟到公证处签署各种文件。出现第二种情况的话，邹先生须到毛里求斯的中国领事馆办理一份委托书，委托代理该业务的中介代理公司。)

　　4、房产评估

　　当中介代理公司收齐所有继承人的委托书并理清各种继承关系后，便可进入房产的评估工作。由于是继承产权的评估，一般会比该物业的正常市价要低，据亿达按揭公司林洁茹小姐的介绍，大致低20%-30%。所以，读者在办理评估时，一定要先声明是办理房产继承方面的评估业务。

　　另外，记者还了解到，现在社会上办理继承产权评估的公司为数不多。因此，一定要先查明所挑选的房屋评估公司有无继承评估的资格。读者可以先到盛市公证处咨询或查实一下，以确认哪些评估公司有资格办理继承评估业务。

　　收费情况：评估费是该物业评估价的5‰，但每宗至少要收取1000元。

　　5、办理继承公证

　　办理继承公证，只能到广东省或广州市的公证处办理。收费情况：继承公证费是评估价的2%。

　　6、到房管局办理继承登记

　　公证书直接交房管局。

　　收费情况：每宗继承登记200元。

　　7、出新房产证

　　在邹先生的这个例子中，如三兄弟继承的话，可出三份房产证。

　　整个业务完成，代理公司收取1500元的服务费。整个工作流程约历时3至4个月，其中办理继承登记到出新房产证至少需要一个月的时间。

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