房屋买卖不过户房屋的归属问题

　　【案情】

　　2009年8月，杨过与黄蓉签订房屋买卖合同合同，约定杨过以3.5万元价格购买黄蓉单家独院的房子一套，共86.5平方。杨过为省过户费当时就没有过户。2011年政府准备对该房屋所在地统一规划，政府依据要求黄蓉3月底之前搬出房屋并以划拨的形式补偿国有土地120平方给黄蓉。黄蓉遂找到杨过要求杨过搬出并承诺给杨过一笔违约金，杨过不肯，要求和黄蓉平分补偿到的120平方土地。该房子的土地性质系国有土地，房屋从2004年8月份合同签订后一个星期交付给杨过居住，产权人登记至今仍为黄蓉。截止涉讼，杨过一直在该房屋居住，房屋买卖合同双方各持一份，对合同效力双方都认可。

　　【律师观点】

　　虽然房屋买卖合同有效，但黄某是房屋的物权所有人，根据物权优先的原则，房屋最终应当判给黄某，刘某只能够要求黄某承担合同的违约责任并要求黄某补偿买房至今的房屋升值的差价。

　　【法律分析】

　　一、杨过和黄蓉的协商一致，签订房屋买卖合同时，合同成立。但是房屋买卖合同并未生效。因为根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。由于该房屋没有过户登记，该房屋买卖合同只产生债权效力，并未产生物权效力，黄蓉仍是房屋的所有权人。

　　二、从立法目的来看，我国规定不动产登记制度，目的是为了保护交易安全，督促大家在不动产物权变动时进行物权登记。若法院判令如原作者观点，则有违立法者的立法初衷。

　　三、从社会效果来看，若如原作者的观点，法院判令黄蓉协助杨过办理房屋过户。我大胆做一个这样的推论，大家买房子时都不进行过户登记，待日后决定。若对我买方有利(如案例中的情况出现)则进行过户登记，若卖方不同意就请法院判令;若对我买方不利(如发生地震，把房子震跨了)则不登记，从而把房屋损失的风险转移给卖方。这样一来必将造成市场的混乱。

　　四、物权优先于债权是普遍适用的一个原则，只有一些例外情形不适用，如：买卖不破租赁。原作者说物权优先于债权的原则只适用于一物多卖及企业破产的情形。我认为这是非常不严谨的观点，有待斟酌。

　　综上，黄蓉与杨过的买卖合同成立只产生债权关系，由于没有过户不产生物权关系。房屋的所有权人仍为黄蓉，房屋应当判给黄蓉，杨过只能够要求黄蓉承担合同的违约责任并要求黄蓉补偿买房至今的房屋升值的差价。

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