物业安全保障义务的限度在哪里？

　　物业安全保障义务有合理限度

　　——林萍诉深圳百仕达物业管理有限公司物业服务合同纠纷案

　　【要点提示】

　　物业服务公司安全保障义务是有限度范围的。物业服务公司不可能杜绝一切犯罪行为的发生，其无须对业主的人身安全负担保或保险责任;其保安服务亦不同于治安管理，其安全保障义务与公安机关的治安管理职责性质和范围有着明显区别。物业服务公司是否需要对业主因被盗而受到的损失承担损害赔偿责任，取决于其有无尽合理限度的安全保障义务。

　　【案例索引】

　　一审：深圳市罗湖区人民法院(2009)深罗法民三初字第437号

　　【案情】

　　原告：林萍

　　被告：深圳百仕达物业管理有限公司

　　深圳市罗湖区人民法院查明以下事实：原告是百仕达花园四期西区(东郡)7栋29D的业主，于2005年9月9日办理了入伙手续。被告是一家从事住宅小区物业管理的企业，具备二级物业管理资质。2005年5月9日，被告与百仕达花园四期西区(东郡)的开发建设单位百仕达地产有限公司签订了《前期物业服务合同》，其中约定：百仕达地产有限公司委托被告对百仕达花园四期西区(东郡)进行前期物业管理;物业服务费的收费标准为人民币3.70元每月每平方米，本体维修基金的收费标准为人民币0.25元每月每平方米;除被告故意或过失所致，被告不因物业内发生治安或刑事案件承担责任;前期物业服务合同签署之日起生效，至百仕达花园四期西区(东郡)业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。2007年9月17日，被告与百仕达花园四期业主委员会签订《物业管理服务合同》，期限为三年，自2007年9月18日至2010年9月18日。

　　另查：2006年1月8日，涉案房产遭入室盗窃。同日，原告向深圳市公安局东湖派出所报案。

　　原告诉称：2006年1月8日，原告住所遭入室盗窃，被盗手袋一个，内有原告的香港身份证、驾驶证、银行卡、汽车智能卡、NEC手机一部及现金13500余元。案件发生后，经过公安机关侦查破案，发现盗窃罪犯是用被告发放的“进门卡”直接进入百仕达小区，进行盗窃的。因此，被告对上述盗窃案件的发生有着不可推卸的责任。此次盗窃案件的发生直接给原告造成了经济损失达人民币13500元，尤其令人不可接受的是，原告在发现住处被盗后立马报案并要求被告及时对周围的环境及房屋(尚未售出的房屋)进行搜寻，以便尽快找回被偷窃的东西和证件。但被告却怠于履行职务，根本不予配合。2006年2月13日，原告的几乎所有被盗窃物品由被告的工作人员和房屋中介公司人员在原告的隔壁房间7栋29C座内找到，并交给了管理处，经管理处与本人共同清点，发现除现金13500元左右、手机及手机电池丢失外，其他物品均在，而原告为了补办各种证件，又多支出了人民币12260元(包括在被盗后一个多月时间内为补办各种证件、更换汽车钥匙、智能卡等额外的经济负担共计12260元)。如果被告在当初就原告被盗窃的东西按照原告的意思进行搜索，则原告就不会额外损失其余的12260元，也免去了到处奔走，补办相应的证件之苦了。综上所述，原告认为：由于被告疏于管理，保安工作不到位，管理不严格、人员责任心不强，致使小偷有机会进入住户楼内并实施盗窃，导致被告的财产受损，并且在被盗后，被告没有做到及时的搜寻工作，扩大了原告的损失。据此，为了维护原告的合法权益，根据《民法通则》、《合同法》、《物业管理条例》及《民事诉讼法》的有关规定，特向法院提出起诉，要求判令：被告赔偿原告因被盗的经济损失25670元;被告承担本案的诉讼费用。

　　被告答辩称：(1)原告的诉讼请求已过诉讼时效。原告于2006年1月8日知道了自己的财产权利受到了侵害;(2)原告请求的直接经济损失人民币 13500元及其诉称“要求被告及时对周围环境及房屋进行搜寻”等均无相关证据证明，不能作为判案依据;(3)即使原告确有提出进入空置房屋搜寻的要求，被告因职权范围所限，亦不能进入7栋29C房产搜寻。被告的身份是物业管理人，不是物业所有人，被告无权进入他人的房产，被告不应为此造成的损失承担责任;(4)原告所在的百仕达东郡小区安全保卫制度完备，分工明晰、管理严格，被告整个安全保卫系统运行良好，已经尽到法律法规以及《物业服务合同》规定的全部义务，被告对原告的失窃没有过错。

　　【审判】

　　深圳市罗湖区人民法院认为：被告与百仕达花园四期西区的建设单位百仕达地产有限公司及百仕达花园四期西区业主委员会签订的《前期物业服务合同》、《物业管理服务合同》，均是当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。在履行物业服务合同中，被告应否就原告住宅内的财产被盗行为承担赔偿责任，关键在于被告是否履行了安全保障义务，也就是说，如被告按照法律规定及合同约定履行了管理职责，则无需对原告住宅内财产被盗行为承担赔偿责任，被告的安全保障义务与公安机关的治安管理职责是有着明显区别的;而原告要求被告承担赔偿责任的诉讼请求能否获得支持，还涉及到原告是否履行了相应的举证义务、其诉讼请求是否超过了法律保护的诉讼时效期间等因素。结合本案的实际情况，原告要求被告赔偿因被盗经济损失的诉讼请求，本院不予支持，理由是：(1)从举证责任看，被告是一家专门从事住宅小区物业管理的企业，具备二级物业管理资质，原告如认为被告在履行《前期物业服务合同》未尽到安全保障义务，并导致盗窃案的发生，应当举证证明，原告既不能提供证据证明被告未尽到安全保障义务，又不能举证证明被告未尽到安全保障义务与本盗窃案的发生有因果关系，应当承担举证不能的法律后果，本院推定被告在履行《前期物业服务合同》时尽到了安全保障义务;(2)从诉讼时效看，本案是物业服务合同纠纷，原告诉请被告支付赔偿款，应当适用两年的一般诉讼时效。原告于2006年1月8日知道了自己的财产权利受到了侵害，却迟至2008年12月24日起诉至本院，又未举证证明其在起诉之前向被告主张过权利，其诉讼请求已超过两年的诉讼时效期间，依法不予保护;(3)退一步讲，即使是被告未尽到安全保障义务导致本盗窃案的发生且原告的诉讼请求亦未超过诉讼时效期间，原告提交的办理身份证费用收据等证据并不足以证明与盗窃案有因果关系，原告亦未能举证涉案房屋被盗一案已被公安机关侦破，或提交其他能够确认被盗物品种类和数量的证据，本院无从确定原告是否有损失及损失的具体数额。

　　综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，判决如下：

　　驳回原告的诉讼请求。

　　该判决宣判后，双方当事人均没有上诉。

　　【评析】

　　物业服务公司负有防止业主或物业使用人的人身与财产免受侵害的安全保障义务。物业服务公司之所以负有安全保障义务，有两方面的依据：一方面，根据我国《物业管理条例》第36条之规定，“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”，也就是说，安全保障义务是物业服务公司的法定义务;另一方面，业主授权业主委员会与物业服务公司签订物业服务合同后，向物业服务公司交缴物业服务费，将物业交由物业服务公司管理，目的就是希望从管理物业的琐事中解脱出来，期望物业服务公司能提供安定、和谐的小区环境，也就是说，不管物业合同有没有约定安全保障义务，依合同的目的及物业行业惯例，物业服务公司仍然应当承担安全保障义务。

　　但是，物业服务公司安全保障义务是有限度范围的。物业服务公司是否需要承担损害赔偿责任，取决于其有无尽合理限度的安全保障义务。物业服务公司不可能杜绝一切犯罪行为的发生，物业服务公司无须对业主的人身安全负担保或保险责任;其保安服务亦不同于治安管理，其安全保障义务与公安机关的治安管理职责性质和范围有着明显区别。实务中，判断物业服务公司有无尽到合理限度的安全保障义务，可以从以下几个方面予以把握：(1)物业防范设施是否有效，即防范设备的运行是否始终处于良好状态;(2)管理是否谨慎周到，如对可疑人员有无必要的盘查、对可能造成危害的设施、器械有无妥善的说明;(3)实施救助是否及时，如有无及时制止第三人的侵权、有无积极采取救助措施防止损害的进一步扩大;(4)警示是否明确，即对物业小区内可能发生危险的部位或事项有无以醒目的方式提示或警示;(5)保全证据是否妥善，如发生侵害事件后，有无妥善保全监控录像等证据配合警方缉拿加害人等。

　　在物业服务公司违反安全保障义务后，业主或物业使用人能否证明其所受损害与物业服务公司的过错存在因果关系是一个重要的问题。判断因果关系，可以从一个简单的假设入手，即如果物业服务公司尽到合理限度内的安全保障义务，损害后果是否可以避免或者减轻?如果答案是肯定的，则应当二者存在因果关系，反之，则因果关系不成立。此外，业主或物业使用人能否证明其损失数额，是另外一个重要的问题。事实上，如果要求业主用直接证据证明自己损失数额，比如在本案中要求业主被窃后、案件被侦破之前提供直接证据证明自己被盗的财物数额，往往是不可能的，因此，实务中应灵活运用证据采信规则，重视“经验规则”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第64条规定：“审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果”。该条规定是对证据进行审查判断的原则性规定，它以日常生活经验这样的术语，确立了经验规则在审查证据和事实认定中的重要地位。如本案，业主向法院提交了事发时询问笔录、警方现场勘查记录及相关票据等间接证据,且所提供的证据能够形成一个完整的证据链条,则可以经验规则确定业主的损失数额。当然，由于经验规则是不完全归纳的产物，得出的结论也有可能错误，故应允许物业服务公司提供反证予以推翻。

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