小区地下室停车位的收益认定问题

　　【要点提示】

　　根据我国现行法律的规定，可以认定地下室停车位所占的空间如计入容积率但不计入公摊面积的，则由开发商享有停车位的所有权。但在地下室停车位所占空间未计入容积率和公摊面积的情况下，为了促进开发商投资开发停车位等社区配套设施的积极权和保障小区业主更好地使用停车位的权益，笔者认为地下室停车位产生的收益认定属开发商为宜。

　　【案例索引】

　　执行案号：深圳市罗湖区人民法院(2009)深罗法执一字第401号之二

　　执行异议案号：深圳市罗湖区人民法院(2010)审第1362号

　　【案情】

　　申请执行人：宋育林

　　被执行人：深圳市恩泽地产发展有限公司(以下简称恩泽地产)

　　被执行人：深圳市蛇口南方金属实业有限公司(以下简称南方金属公司)

　　案外异议人：深圳市罗湖区雍翠豪园业主委员会(以下简称业主委员会)

　　申请执行人宋育林向本院起诉恩泽地产、南方金属公司借款合同纠纷一案，本院作出(2008)深罗法民一初字第1625号民事判决书，判决恩泽地产、南方金属公司应于本判决生效之日起十日内共同偿还申请执行人宋育林借款人民币150万元，并按中国人民银行同期一年期短期贷款利率的四倍计付利息(自2006年 11月21日起至还清之日止)。该判决生效后，两被执行人不履行生效法律文书的义务，申请执行人向本院提出强制执行的申请。

　　2009年5月11日，本院作出(2009)深罗法执一字第401号裁定书，裁定查封被执行人南方金属公司所有的位于某小区二区地下车库车位号码为01— 09、19共十个车位。2010年3月22日，本院作出(2009)深罗法执一字第401号之四裁定书，裁定查封被执行人南方金属公司所有的位于某小区一号地下车库车位号码为013—019(7个)、027—032(6个)、034—038(5个)共十八个地下车位。对此，2010年6月21日，业主委员会向本院提出执行异议，认为雍翠豪园地下车位产权应归全体业主共有，即使本院最终认定被执行人南方金属公司对雍翠豪园地下车位享有合法产权，也应优先执行立案在先的被执行人拖欠雍翠豪园专项基金案。

　　本院曾受理(2008)深罗法行审字第2号和(2007)深罗法行审字第105号行政执行案件，两案分别裁定被执行人南方金属公司和被执行人恩泽地产应向申请执行人某住宅局缴交住宅区公用设施专用基金人民币1326198.18元和2032894元。

　　【审查】

　　听证过程中，申请执行人提供登记备案的《深圳市房地产买卖合同》一份，证明该合同的附表四约定车库的权益为被执行人南方金属公司拥有。异议人没有依法提供证据证明业主与开发商曾约定地下停车位的收益归全体业主共有。

　　本院就雍翠豪园一区、二区地下室相关情况向深圳市房地产权登记中心发函，登记中心确认雍翠豪园位于H228—0003宗地内，于2002年办理初始登记，根据初始登记档案的《深圳市房屋建筑面积查丈报告》，雍翠豪园一区、二区地下室的建筑面积不计入容积率、不进行分摊。

　　本院经听证审查认为，根据上述查明事实，被执行人南方金属公司作为雍翠豪园的开发商，是地下停车位的投资人和建设人，且异议人没有依法提供证据证明地下车库停车位的产权归全体业主共有，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第2条的相关规定，未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。因此，本院查封被执行人南方金属公司享有权益的地下车库的停车位合法有效。异议人的理由不能成立，本院不予支持。至于某住宅局申请强制执行被执行人南方金属公司和被执行人恩泽地产的行政执行案件，尽管与本案在法律性质上略不相同，但在以后的实际执行过程中会依法统筹考虑。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条第一款第(十一)项、第二百零四条的规定，裁定如下：驳回案外人业主委员会的异议。

　　异议人业主委员会没有在规定的期限内向本院提起诉讼。

　　【评析】

　　本案的焦点是：小区地下停车位的权益归属问题。

　　在《物权法》颁布施行之前，我国对于地下室停车位的产权归属问题一直没有相应的法律规定。深圳市1993年10月1日施行的《深圳经济特区房地产转让条例》第13条第2款曾规定“房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移;有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有”。2007年10月1日施行的《物权法》第74条第2款正式规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。要判断小区停车位究竟是属于开发商所有还是小区业主共有，需要引入两个判断标准：一是看小区停车位是否计入容积率;二是看小区车位是否计入公摊面积。车位的面积只有计入容积率才能取得相应宗地号的土地使用权面积份额，才具备成为建筑物区分所有权的客体的前提。在满足了容积率条件后，还要考虑车位的面积是否计入小区的公摊面积。如果车位的面积计入小区的公摊面积，那么小区业主所购买的房屋的建筑面积当中实际上已经包含了车位的面积，既然车位面积已经分摊给了小区业主，那么车位就是区分建筑物的共有部分而成为建筑物区分所有权中共有权的客体(即小区业主共同所有)，反之则成为专有权的客体(即开发商所有)。

　　具体到本案，执行法官曾到深圳市房地产权登记中心查明本案雍翠豪园一区、二区地下室的建筑面积不计入容积率、不进行分摊。地下室的建筑面积不计入容积率，则意味着某小区的一区、二区地下室的建筑面积没有纳入建筑区划内，即没法取得房地产权证书。

　　本案出现的情况表面上来看可以认为地下室停车位既不属于开发商所有也不属于小区业主所有。但该车位一直由物业公司统一管理并实际产生收益，一个实际存在并且一直在产生收益的客体无法确定所有权显然与现实情况严重不符。笔者认为该地下室停车位推定属于开发商所有为宜，原因有三：一是从履行法律的善意出发，认定地下室停车位属于开发商所有可以促进开发商投资开发停车位等社区配套设施的积极性和保障小区业主更好的使用停车位的权益;二是开发商提供证据证明了其与业主在签订的房地产买卖合同中约定了地下室停车位的经营收益归开发商;三是从维护债权人利益的角度考虑，推定该地下室停车位属开发商所有可以更好的实现债权人的合法债权。因此，本院查封被执行人南方金属公司享有权益的停车位是合法有效的。鉴于小区停车位的特殊性，考虑到停车位应首先满足小区业主的需要，执行法官对小区停车位的执行不适于进入拍卖程序，主要以提取租金作为执行的主要措施。

　　深圳特区作为改革开放的前沿，经济发展日新月异，汽车已经成为市民出行代步的主要交通工具之一。小区停车位的规划和管理的规范化已经成为小区和谐的一个重要因素。本案在执行的过程中既考虑到开发商投资应得到的合理收益，也兼顾了业主在小区停车的需要。

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