怎么区分建筑物区分所有权和相邻权?

　　案情

　　原告刘青、黄蓉、郭靖、杨过、李凝均居住在安徽省合肥市房地产测绘队所有楼房的同一单元内。该幢房屋为商住楼，测绘队将位于该单元一、二楼的营业用房租给孙某夫妻经营火锅店。原告认为，火锅店擅自在房屋一楼与二楼的楼梯间开设边门，其对边门的使用致使楼梯间的墙面与楼梯踏步污损较重，为此，5名原告以测绘队、火锅店及孙某夫妻为被告诉至法院，要求被告立即用砖墙封闭在一楼、二楼楼道旁擅自开设的边门，恢复原状。

　　律师观点

　　被告用砖墙封闭一楼边门;针对二楼边门，采取从房内加设水坝型门槛的措施，确保房内之水不能外流至楼梯间。

　　法律分析

　　法律法规明确规定了建筑物区分所有权和相邻关系的定义，对其内涵在此不作阐述。应予注意的是，上述两个概念在特定场合下出现选择适用的问题，即在区分所有的建筑物内，各所有人或使用人因专有部分之间或专有部分与共有部分之间彼此邻近形成相邻关系时，业主应基于建筑物区分所有权还是相邻权来维护自身权益。

　　本案中，两个边门虽开设在楼梯间，但并未阻碍其余业主的上下通行，只是火锅店从边门倾倒垃圾、泔水的行为导致楼梯间卫生环境较差，虽不方便居民的生活，却有利于火锅店的生产经营，双方利益形成冲突。在此类案件的审理中，尽管当事人通常基于相邻关系而提出诉请，为全面保护当事人的合法权益，审判人员仍应主动尝试从建筑物区分所有权的角度展开分析，且因相邻权是所有权的延伸，建筑物区分所有权本应优于相邻权得到保护。因此，处理业主提起的区分所有的建筑物内的相邻权纠纷时，应避免遗漏了对建筑物区分所有权是否受到侵害进行考察。

　　本案中，两个边门应否封闭，首先应当解答的第一个问题是：边门的开设是否侵犯了业主的共有权。楼梯间是同一楼层的业主过往的通道，为全体业主的出入通行提供便利，从功能和目的来看，其应当属于建筑物的共有部分。根据法院查明的事实，原告主张二楼边门系火锅店擅自开设缺乏事实依据，因此原告不得基于共有权主张被告封闭二楼边门。而一楼边门确系擅自开设，已侵害了业主的共有权，应当予以封闭。

　　相关阅读：

　　财产所有权纠纷再审案

　　财产所有权纠纷再审案： (2004)浦民一(民)再初字第6号 原审原告唐某某，男，年月日生，汉族，住上海市浦东新区弄号室。 委托代理人何贤春，上海何贤春律师事务所律师。 原审被告包金妹，女，年月日生，汉族，退休，住上海市浦东新区弄号室。 原审被告上海某……[更多]

　　挂靠车辆所有权的归属

　　挂靠车辆所有权的归属 案情简介： 王某向李某借款 8 万元，但迟迟不予归还。李某诉至法院，法院审理后判决王某归还李某 8 万元。其后，李某向法院申请强制执行。经查，王某有营运货车一辆，挂靠在某运输公司。法院在某运输公司了解到该车为王某所有，挂靠在……[更多]

　　确定土地所有权和使用权的若干规定

　　【有 效 性】有效 【法规名称】 确定土地所有权和使用权的若干规定 【颁布部门】国家土地管理局 【颁布时间】 19950501 【实施时间】 19950501 第一章 总则 第一条 为了确定土地所有权和使用权，依法进行土地登记，根据有关的法律、法规和政策，制订本规定。……[更多]

　　买卖合同纠纷所有权保留

　　第三十四条 买卖合同当事人主张合同法第一百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持。 第三十五条 当事人约定所有权保留，在标的物所有权转移前，买受人有下列情形之一，对出卖人造成损害，出卖人主张取回标的物的，人民法院应……[更多]