夫妻离婚时，房产该怎么分割？

　　随着时代的发展，夫妻共同财产的形式也呈现出“多样化”的趋势，从早年的离婚“分筷子”、“分煤球”，发展到今天的“分房子”、“分股票”，甚至是股权期权的分割。

　　根据实践中的经验，我们总结了离婚案件中争议最多、最具典型性的几类财产分割，逐一分析，并辅以相关案例，供读者参考。

　　一、房产的种类

　　1.产权房/商品房

　　产权房，一般指商品房，是指由有资质的房地产开发公司开发，拥有产权证、能够独立上市交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。

　　2.经济适用房

　　经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，此类住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收人家庭的承受能力，是国家为解决中低收人家庭住房问题而修建的普通住房，这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房。

　　3.使用权房

　　使用权房是指住户通过租赁的方式取得房屋的使用权，而不享有产权的房屋。目前使用权房主要有两种，一是租赁公有住房;二是以市场价格租赁单位和私人的房屋。前一种是计划经济体制下，由政府和企事业单位向居民和职工提供的带有福利性质的住房;后一种使用权房完全是市场经济下的租赁行为。

　　4.部分产权房

　　部分产权房是指按标准价购买的公有住宅。在国家规定的住房面积之内，职工按标准价购房后只拥有部分产权，可以继承和出售，但出售时原产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除有关税费后，按个人和单位所占的产权比例进行分配。可见，“部分产权”房虽然具有永久使用权和继承权，但在出售时要与原售房单位分割收益。目前，已经取消标准价售房方式，原按标准价向购买人售卖的公房，提倡购买补足成本价价款，转为全部产权房。

　　5.廉租房

　　廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。

　　就目前司法实践来看，存在争议和问题最多的是产权房和使用权房在离婚时的分割，因此，在此重点探讨这二种房产分割的方法。

　　二、产权房/商品房如何分割

　　1.如何查询房产的权属登记?

　　(1)不知道对方名下有无房产怎么办?

　　其一，看资金流转。 如果一点儿都不知道对方购房情况，可以尝试从对方资金流向上找线索。比如，对方的账户上在可能购房的某个时间点上有大额的资金外付，就有可能是直接付到房地产公司的。其二，看有无固定开支。 对方的某个账户每个月有固定数额的资金支出，就有可能是缴纳的房屋贷款或水电物业管理费用。如果一个人在外购房，只要仔细留心其生活起居习惯，一般总能发现一些线索。如果已经分居，或者对方非常慎重敏感，不露声色，没有破绽，也可以对其行踪进行调查，经过一段时间的分析摸排，通过对其出入的可疑房产处所的调查，得出结论。

　　(2)只知道在某小区、不知道具体门牌号怎么办?

　　实践中，大部分是一方知道另一方大概购买楼盘的方位，比如，某一个小区，但不知道具体房屋的坐落。这种情况下，如果不想诉至法院通过法院的渠道调查取证，可以每家每户的敲门排查或在门口守候以逸待劳。但是，如果小区规模巨大，几百上千套房产，或者是未竣工的小区，这个办法就不好使了。怎么办呢?小区规模再大，也是通过物业管理公司来进行管理的，通过物业，也可以查出对方的房屋坐落。具体操作，可以请律师持介绍信或法院的调查令查询。

　　(3)知道房产的具体坐落怎么查房产权属信息?

　　如果知道房产的具体坐落，可以通过当地的房地产交易中心，查询该套房产的产权归属。比如，在上海市凭身份证和几十元的查询费，就可以调查到房产登记的注册信息，也可以查询其产权登记情况。如果当地没有这样便利的查询服务，可以委托律师持介绍信查询。

　　2.如何确定房产价值?

　　很多当事人在面临离婚房产分割时有一个误区，认为房产分割是以当初购买房产时的合同价为准，其实不然。离婚案件中，法院分割房产，一般是以房产现值作为分割的依据，而非购房时的价值。在离婚房产分割时，那种习惯以购买时的价格计算及分割的做法是错误的。

　　房产的市场价值一般由当事人双方协商确定，若不能达成一致的意见，一般由一方向受诉法院申请评估并预交评估费用(也有的法院要求主张分割房产的一方缴纳评估费用)，由法院委托相关评估机构进行评估作价，以该评估报告确定的房产价值作为分割的标准。值得注意的是，评估报告的有效期一般为六个月。在判决离婚后，一般由当事人双方分担评估费。

　　夫妻双方对分割共有房屋价值意见不一致，又不申请评估的’法院如何处理呢?有的地区法院已有明确的解答。比如，上海市高级人民法院规定，当事人对分割共有房屋价值意见不一，但又不申请评估的，法院不能简单驳回原告诉请，应进行必要的释明’促使当事人提出委托评估的申请。经释明，当事人仍不提出申请的，法官可通过咨询房产中介公司或评估公司的意见，综合分析后予以酌定，并须在裁判文书中阐明理由①o

　　3.如何判断房产是否为夫妻共同财产?

　　(1)已取得产权证的房产

　　目前很多观点认为，判断房产是否为夫妻共有，一般按照房 屋产权证颁发的时间来确定。理由是，根据我国《物权法》及《房屋登记管理条例》的相关规定，一般情况下，房屋权属登记是房屋所有权取得的必经程序。只有办理了房屋产权登记或者过户手续，才能真正取得房屋所有权。因此，在婚姻案件中涉及房产分割，若系争房产是结婚登记以后取得房屋所有权的，应该认定为夫妻共同财产，无论该房屋在何时购买以及房款如何交纳。如果在婚姻登记之前已经取得房屋产权证，则应该认定为夫或妻一①参见《上海市高级人民法院关于印发(关于审理分家析产案件若干问题的意见)的通知》第七条。方的个人财产，不能作为夫妻共同财产进行分割。

　　如果房产在婚后购买，产权取得在婚后，除非另有约定'一般确定是共同财产，这一点毋庸置疑。但是，在实践中，还存在房产为婚前签订合同购买，但由于房地产管理部门办理产权证需要一段时间，产权证在结婚后取得的情况，该类房产是否为共同财产，各地掌握不一。目前最高人民法院对于判断房产是否为共同财产并没有统一的规定，各地区法院掌握的原则和标准也不完全一致。有的地方法院(如上海)以购买房产、签订合同的时间点作为确定产权性质的标准，并没有以房产证取得的时间点作为判断房产是否共有的标志;但有的地方法院(如北京)则认为产权证取得是否在婚后，是确定房产是否共有的标志。

　　(2)尚未取得产权证的房产

　　①一方婚前购买，房款缴清，但产权证未办理完毕。此种情况，一般认定该房系一方个人财产为宜。

　　②一方婚前签订购房合同缴纳部分房款，部分房款系婚后缴纳，在离婚时，房产证仍未办理完毕。此种情况，以房产物权的期待权归一方，但以夫妻共同财产缴纳的房款及利息属共同财产予以分割为宜。

　　4.如何分割房产?

　　ci)一方在婚前已取得完全产权的房屋

　　一方在婚前已取得产权证，不管有没有支付全部购房款，房屋产权都应归该一方所有。即使在婚后用共同财产支付了部分的购房款，也不影响房屋产权的归属，但另一方有权就婚后用共同财产支付的房款或银行贷款的本息予以分割。假如房产婚后有升值，因物权已明确归属一方当事人，因此，增值部分不应作为共 同财产分割。

　　(2)还未取得产权或未取得完全产权的房屋

　　根据《婚姻法》司法解释(二)第二十一条之规定，离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不了的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。待取得完全所有权后，再由任何一方另行向法院起诉。这类房屋包括当事人用标准价购买的拥有部分产权的房改房以及当事人购买的但在离婚时还未能办理产权的各类房屋。当然，也有地方法院(如上海)对于已取得商品房预售登记的房产权利或是已取得大产证的房产也在离婚时分割房产期待权或房产物权。

　　当事人在签订房产预售合同后，虽然没有办理产权证，但却拥有对将来交付房产的期待权利，这种权利若为婚后购置取得，一般首先推定为共同所有。由于期待权具有一定的经济价值，因此，在离婚时予以分割符合《婚姻法》第三十九条的规定。

　　另外，有些当事人由于种种因素考虑，在产权房的“大产证①”出来后，出于不想让配偶分得房产的考虑，不愿意去办理房产的产权证(也叫小产证②)。这种情况下，房产的物权属性其实已经得以确认，因此，法院予以处理的做法也是符合法律规定精神的。

　　(3)双方婚后出资(包括贷款)取得的房屋

　　双方婚后出资购得的房屋是共同财产，离婚时，一般按市场价值进行分割，而不是按原购房时的合同价格进行分割。

　　有银行贷款的共同房产在离婚时分割的计算公式为：

　　①大产证：在房屋竣工验收之后交付购房者之前，由房地产开发商向 房地产管理部门申请初始登记，对符合规定的申请。房地产管理部门应当在受理登记申请起30天内作出准予登记的决定，颁发房地产权证，即大产证。

　　②小产证：对新建商品房，法律规定可由合同一方申请小产证。小产证即将房地产开发商取得大产证的房地产分割以后，由购房者取得的房地产权证。

　　(房产市场价值一剩余贷款银行本金一其它该房债务)÷2=每人的财产份额。由得到房产的一方按另一方财产份额给付折价款。

　　比如，一套房子的购买价是100万，首付30万，贷款70万，现值120万，未还贷款是60万，夫妻可以分的部分就是120万减去60万等于60万，每人可分得30万。取得房产的一方应当付给未得到房产一方30万元。由取得房产一方继续承担未还贷部分的本金和利息。

　　(4)一方婚前支付了全部房款，并取得了产权证的房屋

　　夫妻一方婚前支付了全部房款并取得了产证，就完全合法拥有了房产的物权，其增值部分，根据物权法原理，应属一人所有，这一点，不再多述。

　　(5)一方婚前支付了部分房款并取得了产权证，婚后继续还贷的房屋

　　虽然房产是一方婚前购得，但共同还贷部分，不论是由一方自己用工资还贷，还是用双方工资还贷，除双方另有协议，还贷部分均应认定为夫妻共有权益。当然，如果一方确能证实，其还贷资金来源于婚前财产，该部分不应认定为共同财产。此种‘隋况下，房产本身不能作为夫妻共同财产分割，但婚后共同还贷(包括本金和利息)部分，应在离婚时，由取得房产的一方向另一方折价补偿。比如，男方在婚前购房并取得了产权证，婚后每月还5千元本息贷款。结婚二年后离婚，婚后共还贷24个月合计12万元。在离婚时，男方应向女方补偿6万元对价款，房产归男方所有，离婚后的贷款继续由男方个人偿还。

　　上海法院系统对于一方婚前购房、双方婚后还贷房产的处理 方法作出了规定。上海法院认为①，“夫妻一方婚前以个人财产购

　　①《上海高院关于适用最高人民法院婚姻法司法解释(二)若干问题的解答(一)》第六条。

　　买房屋，并按揭贷款，产证登记在自己名下的，该房屋仍为其个人财产。同样，按揭贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质。因此，在离婚分割财产时，该房屋为个人财产，剩余未归还的债务，为个人债务。对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还。”

　　案例

　　一方婚前购房，婚后还贷，离婚时房产怎么分割?

　　张男婚前签订一份房产买卖合同，且支付了首付，每月还3000元贷款。几个月后，张男与李女结婚，继续每月还贷3000元。结婚二年后，双方离婚，离婚时，该套房屋的物权仍应归张男所有，李女只能得到二年中每月还贷本息数额相加总数的一半。若该房存在房价上涨增值，增值部分李女无权要求分割。虽然张男每月从自己工资中扣除3000元贷款，但因为其工资应属共同财产，因此，其中1500元部分应属于配偶一方清偿的部分。

　　一方婚前支付了部分房款'婚后取得产权证’婚后继续还贷的房屋

　　这种情况下，房产是否为共同财产，需要考虑房产证取得时i间与婚姻登记时间的前后关系如何认定，产权证取得时间与结婚登记时间有无关系。部分法院认为，产权证虽然是物权凭证，是证明房屋权属关系的法定凭证，但并不是意味着婚后取得房产就应当是婚后财产，还是要将财产来源细分为婚前婚后两部分，毕竟，财产期待的权益在婚前签订合同后就已经取得，取得房产证的结果也是婚前订立合同及付款行为所致。婚后取得产权证这一事实绝不意味着婚前个人财产权益婚后向夫妻共同财产形式转化。