【案情】

　　关某是金溪县浒湾镇某村村民，苏某是浒湾镇街上居民属于城镇户口。双方于1990年10月11日签订了一份房屋买卖合同，约定“苏某购买关某位于金溪县浒湾镇某村的房屋，苏某支付购房款5000元”。该房屋原先位置比较偏，随着城镇的发展，已经属于街市区，价值大增。现关某诉至法院，要求确认与关某签订的房屋买卖合同无效。

　　【分歧】

　　第一种意见认为，苏某属于城镇居民，依法不能购买农村房屋，故该房屋买卖合同应确认无效。

　　第二种意见认为，我国法律没有明确规定城市居民不得购买农村房屋，而根据《合同法》的意思自治、诚实信用原则，农村房屋买卖体现了当事人意思自治的原则规定，关某与苏某在签订合同时都系完全民事行为能力人，系双方真实意思表示，且苏某已经长期居住该房屋，如果判决合同无效，苏某虽获得了赔偿却要面临腾房搬迁，在其居无住所的情况下，不利于社会的稳定。

　　【管析】

　　首先，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”;第一百四十七条规定“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。按照我国现行的房地产制度，出卖房屋的，宅基地使用权也应当一并转移。

　　其次，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。农村集体土地属农村集体组织所有，向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员属性，应当认定无效。

　　再次，国务院办公厅1999年《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第2条第二款规定： “农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”的明文政策规定。”2004 年11 月，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》又进一步规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”的规定。从这些政策性规定来看，国家为了维护农村集体土地秩序，一向严厉禁止城镇居民购买农村房屋的。而根据我《民法通则》 第六条规定，“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”。由此可见，农村房屋虽然可以买卖，但城镇居民却是排除在该合同适格主体之外的。

　　因此，笔者认为，对这类合同，因违反国家政策而应认定为无效合同，适用《合同法》无效合同的处理规则进行处理。

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