商品房面积“缩水”购房者如何维权

　　房价日益高涨，商品房面积“缺斤短两”现象却越来越多，开发商与购房者之间展开了一场补款与退赔的博弈战。广东省佛山市市民肖先生就因新房面积“缩水”而维权一年多。近日，佛山市禅城区人民法院作出一审判决，判令开发商退赔房款4万多元及相关利息。

　　购房者新房面积缩水超3%

　　2010年12月23日，肖先生购买了一套位于禅城区湾梁路的房屋，并签订了购房合同，约定房屋建筑面积为113.5平方米，套内面积 87.84平方米，套内面积单价为每平方米12575.48元。同年12月，肖先生支付56万余元首付款。2011年4月，肖先生以银行按揭的方式，将房产余款52万元汇至开发商指定账户。

　　据肖先生介绍，2012年9月，他从小区保安处收到开发商寄送的《旧业主介绍新业主购房优惠和领取办证资料及房屋实测面积通知》，获知自己的房子总建筑面积为111.04平方米，单元套内建筑面积只有84.88平方米，实测单元套内建筑面积缩水2.94平方米，与商品房买卖合同约定面积相差超过 3%以上。

　　开发商退房申请超过时限

　　虽然缩水面积不足3平方米，但房款却多交了三四万元。肖先生反复查阅法律规定和购房合同约定，超过3%的面积误差，买房者有权选择退房。据此，肖先生多次与开发商商量解决方法，希望能退房还钱，均遭拒绝。

　　为维护权益，肖先生一纸诉状将开发商诉至法院，请求法院判令解除购房合同，并返还房款、利息共计近124万元。

　　肖先生认为，自己并没有收到2012年5月开发商寄送的《旧业主介绍新业主购房激励方案及房屋实测面积通知》，而是在同年9月从小区保安处收到实测面积通知，一周内便向开发商邮寄《退房申请书》，没有超过购房合同关于15天内申请退房的期限约定。按照法律规定和合同，可以选择退房。

　　开发商认为，自己先后在2012年5月和2012年9月两次寄送通知，均告知房屋实测面积。为此，开发商提供了2012年5月29日妥善投递通知书的EMS底单，签收地址为肖先生提供的个人常住地址。而肖先生在第一次收到通知后3个月才提出退房申请，期限远远超过合同约定的退房申请期限，因而拒绝退房。

　　禅城法院综合审查，并结合肖先生与开发商先前的信函来往情况，最终认定开发商第一次寄出之日(以邮戳为准)起第5个工作日视为肖先生收到房屋实测面积通知的时间，退房申请超过了合同约定的期限，遂判决双方继续履行购房合同。此外，开发商需返还面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息 (按银行同期存款利率计)，并双倍返还面积误差比超过3%部分的房价款，累计返还肖先生总额4万多元及利息。

　　法官补钱退钱规则不同

　　此案主审法官陈宁斌告诉记者，对房产面积差额补缴或者退款问题，如果购房合同有约定，则按照约定;如果没有约定或者约定不明确，则根据最高人民法院出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定执行。

　　“归结起来，要遵循两个处理原则。”陈宁斌说，一是“多退少补”的原则，不管实际面积比合同约定面积大了还是小了，只要误差面积比在3%以内 (含3%)，买卖双方按照合同约定的单价和实际测量面积结算，多退少补，买受人请求解除合同的，不予支持;二是“多不退，少双倍返”的原则。如果房子实际测量面积比合同约定面积增加超3%或者缩水超3%的，而购房人又愿意继续履行购房合同的，则要以3%面积为临界点分段计算房款的补或退问题，即买卖双方除了按照“多退少补”的原则结算3%面积的差额房款外，对超出合同约定面积3%(不含3%)以上的那部分，买方能“白赚”，不用折算后补钱给开发商;反之，比合同约定面积缩水3%(不含3%)以上的那部分房价款，由开发商双倍返还买方，买方也能“白赚”一点。

　　律师为消费者维权支招：如果有证据证明房子实际测量面积比合同约定面积增加超3%或者缩水超3%的，购房人依法可以单方面退房。但要注意及时提出申请，避免超过购房合同约定的退房申请期限而影响了个人合法权益的维护。

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