10年前以12万元卖掉大兴区的一处宅基地，之后宅基地再易他手，新房主获得249万补偿款，演员、主持人曹颖将新房主告上法庭要求返还该钱款。日前，大兴法院开庭审理了此案，尚未宣判。

　　【事实经过】此处所称根据原告诉称及被告陈述简单总结，非法院认定的事实。

　　1998年时曹颖拥有当时被称为北京市大兴县太和乡(现为大兴区瀛海镇)四海二村的宅基地及房屋院落一处，并持有当时的大兴县土地管理局发放的《集体土地宅基地使用证》。

　　2002年4月，曹先生以12万元的价格取得了该房屋，之后卖给了邱女士。

　　邱女士一家人高高兴兴入住后，又改建、扩建了约100平方米，直到2010年初该套房屋被列入了拆迁改造范围。邱女士一家经过慎重考虑后，选择了拆迁办的一次性货币补偿方案，取得了拆迁款249万元。

　　2011年，曹先生的妻子王女士起诉曹先生和邱女士，称丈夫在自己不知情的情况下卖房，要求确认购房合同无效。此案审理时，邱女士则坚决否认了所谓的不正当关系，称王女士知道卖房的事。法院判决曹先生、邱女士的买卖行为无效，判决未提及拆迁款的处理。

　　曹先生和邱女士的买卖被确认无效后不久，曹颖便起诉曹先生，要求确认二人在2002年签订的转让协议无效。法院依据同样的事由，判决协议无效。

　　2011年11月提出了本次诉讼，将曹先生、邱女士一同起诉，要求判令共同返还拆迁补偿款249万元。

　　1、本案三人的身份，即曹颖售房时是否有本村村民身份、曹先生购房时是否有本村村民身份、邱女士购房时是否有本村村民身份。身份问题将直接影响农村房屋买卖协议的效力。如果曹颖在取得宅基地时是否是该村村民，则其当时具备主体资格，有权作为本案的原告主张权利。本案中由于曹先生和邱女士购房时均不具备本村村民身份，根据司法实践，其农村房屋买卖协议一般会被法院认定为无效。

　　2、集体土地宅基地使用证的持有情况，该证也能影响农村房屋买卖协议的效力。

　　如本案中曹颖持有集体土地宅基地使用证，是其证明原始所有者身份的证据。如果曹先生或邱女士有政府部门颁发的集体土地宅基地使用证，根据北京的实践精神，法院一般也会保护该证持有人的利益，不确认房屋买卖合同无效。

　　3、经村委会盖章确认的转让给非本村村民的农村房屋买卖协议是否有效?

　　根据相关法律规定，宅基地是可以转让的，但其流转必须在本集体组织内，本集体组织外的，不能转让。村委会的盖章不能对抗法律政策规定，并不能证明转让合同有效。

　　4、农村房屋买卖合同被判决无效后的处理。

　　城镇居民购买农村宅基地被判无效，并不是简单的卖房者用原来的价格购回房子，这样既不公平又会加深社会矛盾，而是双方需要根据过错程度，承担相应的责任。在实践中要全面考虑到合同无效对双方当事人利益影响，尤其出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格差异受到的损失，来确认房屋买卖合同效力及处理。

　　如果卖房者有过错，需要对购房者进行补偿。法院会在尊重现有法律规定的基础上，适当地考虑案件特殊性如当事人身份、双方的过错程度、房屋买卖的现实情况，包括合同履行、房屋的权属、是否经过登记、有无翻建、是否具备腾房条件等。

　　一般来讲，法院虽认定农村房屋(宅基地)买卖协议虽然无效，但卖方应当承担70%的责任，对该房产进行价值评估后，卖方除返还买方已付购房款外，还应给付买方相应的经济损失。

　　结合本案，曹先生实际持有本案房产时间较短，可能无法分得拆迁款分得极少拆迁款;邱女士在购买该房后居住八年之久又对房屋进行了翻建扩建，虽其买卖关系被法院确认为无效，可能分得大部分拆迁款。

　　5、哪些农村房屋买卖是有效的?

　　此处部分参考陈旭律师及杨磊律师观点。

　　a涉及当事人身份的

　　(1)本村村民之间买卖宅基地，且购房人购房时没有其他宅基地的，买卖合同有效。

　　(2)本村村民之间买卖宅基地，且购房人购房时有其他宅基地的，买卖合同一般有效。

　　(3)初次购买宅基地的买受人虽然不是本村村民，但几经转手最终由本村村民购得的，应当认定买卖合同有效。

　　(4)不具备本村村民资格的买受人，不论在购买宅基地之前或者在购买宅基地之后，将户口落户本村的，均应认定宅基地买卖合同无效。

　　(5)购房后一家非农业户口迁入购买房产，当地村委会填报的宅基地审批表使用权人登记为买受人，集体建设用地使用证使用权人变更为买受人;

　　(6)买房时买受人为其他经济组织成员(农业户口)，买房后转为居民，但在买房后其父母将农业户口迁入房产所在地。

　　(7)卖方售房时已不是本村村民身份的。

　　b涉及相关凭证的

　　(1)购房人购房后，获得政府颁发的集体土地宅基地使用证的。

　　(2)房屋坐落土地性质为国有还是集体存在争议，但买受人已经取得北京市人民政府颁发的《房屋所有权证》;

　　(3)在交易当初由区房屋产权交易所颁发了《卖契》;

　　c涉及土地性质变更的

　　农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属集体组织所有的土地，自然变为国有土地。在土地变为国有土地之后买卖房屋的，应为有效。

　　d其他特殊情况

　　(1)1989年购买房产，购买时间远远早于国务院文件，应根据法无明文规定不溯及既往的原则，驳回原告诉讼请求;

　　(2)买受人在1995年落实户口返城支教，为解决住房，由学校、村委会出面联系购买争议房产，此类情况应当予以特殊考虑;

　　(3)买受人在购买房产后办理了乡镇一级登记手续，并依法缴纳了契税，获得了北京市财政局颁发的《契税证》。

　　相关阅读：

　　浅谈国有土地和集体土地拆迁补偿标准

　　作为一个从事拆迁工作行业的律师，我必须将我之前的所做拆迁工作进行整理，以便总结出一些经验来，供我以后工作和学习使用。本人虽称不上土地征收拆迁方面的专家，但也做到了熟练熟识的地步。为此，我需要将我的办案总结汇总一下，以供咱老百姓急事所需，也……[更多]

　　 曹颖索要拆迁款的法律分析

　　大多数人都有利益的追求，笔者也不能逃脱这种规律。但利益追求应当有道，即最低限度是不能违反国家法律。追求利益一旦超出国家法律所允许的范围，将会受到相应的制裁。关于追求利益准则，我们前辈的前辈已经作了经典诠释：君子爱财，取之有道。 著名影星曹颖……[更多]

　　村民房屋拆迁安置补偿协议

　　村民房屋拆迁安置补偿协议 拆迁人 ： (简称甲方) 被拆迁人： (简称乙方) 甲方经 批准，在贵阳市 地区进行项目建设，修建 。甲方遵照国务院 《城市房屋拆迁管理条例》和《贵阳市房屋拆迁管理办法》的规定，于 年 月 日取得 字 号《拆迁许可证》。双方按照批准……[更多]

　　强制拆迁与社会和谐

　　去参加无锡法治建设论坛的路上，又看见一起强制拆迁的场面，因为在车上，看得不仔细，只看到已经千疮百孔的楼房以及城管的车子、警车，估计还有救火车(消防车)、救护车，因为现在政府有经验了，为对付被在拆迁户自焚、自残等激烈行为而事先作出预防。出租车……[更多]

　　对强制拆迁不可选择性不司法

　　3月30日，辽宁本溪市中级法院开庭审理了一起特殊的刑事案件。被告人张剑是本溪市人，其父张志国在该市某社区内拥有一座房屋，张剑与父亲长年居住在一起。因为与当地一家地产开发公司在补偿安置方案上谈不拢，包括张剑家在内的多户人家拒绝搬离居住了多年的老……[更多]

　　强制拆迁若干问题探讨

　　一、 强制拆迁的执法主体。 国务院行政法规《城市房屋拆迁管理条例》第15条规定：被拆迁人无正当理由拒绝拆迁的，县级以上人民政府可以作出责令限期拆迁的决定，逾期不拆迁的，由县级以上人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁主管部门申请人民法院……[更多]