内容提要

　　本讲内容涉及用益物权的概念，特征，国有土地使用权的概念和特征，国有土地使用权的产生和期限，国有土地使用权的内容，土地承包经营权的概念和特征，土地承包经营权人的权利和义务，发包人的权利和义务，宅基地使用权，典权的概念和特征，典权人的权利和义务，出典人的权利和义务，典权的消灭，担保物权的概念和特征，抵押权的概念和特征，抵押权的设立，抵押人的权利，抵押权人的权利，抵押权的实现，特殊抵押权，质权的概念和特征，动产质权，权利质权，留置权的概念和特征，留置权的取得，留置权的效力，担保物权的竞合。本讲是考试的重点内容，特别是担保物权，考试中往往作为重点考试内容。其重点内容主要有土地承包经营权、典权、担保物权的一般理论、抵押权、质权、留置权及物权竞合。

　　一、用益物权的概念与特征

　　用益物权是指对他人所有物在一定范围内进行占有、使用、收益、处分的他物权。其特征为：标的物主要是不动产;以占有为前提;是他物权、期限物权、限制物权;是以使用、收益为目的的独立物权。

　　二、用益物权的种类

　　我国的用益物权主要包括国有土地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权、典权。

　　对此应掌握用益物权的种类、基本特征。

　　实例演练

　　1?下列权利中，属于用益物权的是：

　　A?房屋典权B?房屋抵押权C?土地所有权D?国有土地使用权

　　【答案】AD

　　【解析】本题涉及用益物权的特征问题。用益物权是他物权，而且只能在不动产上存在，是以使用收益为目的的，故本题选项应为AD。

　　2?农民甲因其邻居乙越界建房侵入自己的宅基地而诉请法院保护，乙的行为侵犯了甲的何种权利?

　　A?相邻权B?住宅所有权C?宅基地使用权D?宅基地所有权

　　【答案】C

　　【解析】本题涉及宅基地使用权问题。农村居民为居住使用，可依法申请宅基地使用权，并可拥有建筑其上的住宅所有权。但农村宅基地所有权归集体所有，公民个人在我国不具有土地所有权主体资格。相邻权是指两个或者两个以上相互比邻的不动产所有人或使用人之间，一方行使所有权或使用权时，享有要求另一方提供便利或接受限制的权利。本题中，村民乙越界建房侵入甲的宅基地，侵犯的是甲对其宅基地依法享有的宅基地使用权，而非相邻权。

　　3?在地役权法律关系中，下列表述正确的有哪些?

　　A?地役权是为特定人设定的B?地役权是为需役地设定的

　　C?地役权可以是有偿取得的D?地役权也可以是无偿取得的

　　【答案】BCD

　　【解析】本题涉及对地役权的理解问题。依民法理论，地役权是以他人土地供自己土地便利而使用的权利。即地役权是为了自己土地的便利而在他人土地上设定的用益物权，地役权的取得，既可以有偿取得，也可以无偿取得。

　　三、国有土地使用权

　　应掌握国有土地使用权的含义。国有土地使用权的原始取得方式包括划拨和出让。划拨是无偿的，划拨用地主要用于公益性的用地项目，不得以划拨土地从事营利性行为。出让是有偿的，出让有两种方式：一是买卖方式，又称债权方式;二是投资方式，又称股权方式。国有土地使用权的继续取得是通过转让、抵押权实现和强制执行，最长使用期限为70年。国有土地使用权的转让必须是权利义务全部转让，且其地上建筑物的所有权也应一并转移。国有土地使用权的转让不能超过原土地出让合同规定的期限，不得改变原土地出让合同规定的土地用途，如若改变，应经土地管理部门的同意，并办理相关手续。

　　四、土地承包经营权

　　土地承包经营权属于用益物权，而非债权。土地承包经营权的特征是权利主体的限定性、权利客体的限定性、权利取得的合同性和权利行使的限定性和期限性。应掌握土地承包权人享有的出租、转让、转包、互换和其他方式的流转权利。这种权利的行使不改变土地使用权的性质和农业用途，不超过承包期的剩余期限，受让方须具有农业经营能力，在同等条件下，本集体经济组织的成员享有优先权。应掌握土地承包经营权流转的主体是承包方，是否流转和流转的方式由承包方依法自主决定，流转的收益归承包方所有，流转的双方应当签订书面合同，采取转让方式流转的，应当经发包人同意，采取其他方式流转的，报发包方备案。采取互换转让方式流转，当事人要求登记的，应当经县级以上人民政府登记，未经登记的，不得对抗第三人。承包方将承包权转包或者出租给第三方的，承包方与发包方的承包关系不变。承包方将土地交由他人代耕不超过一年的，可以不签订书面合同。承包方之间可自愿将土地经营权入股，成立农业生产合作社。在承包期内，发包方不得单方面解除合同，不得假借少数服从多数强迫承包方放弃土地承包经营权。不得以划分口粮田和责任田为由收回承包地和招标承包。不得将承包地收回抵顶欠款。在承包期内，因婚姻关系，发包方不得收回其原承包地。承包人死亡的，其承包收益依法继承，林地承包的承包人死亡的，其继承人在承包期内可继续承包。承包期内，承包方全家迁入小城镇落户的，可按照其意愿保留土地承包经营权，但全家迁入设区的市，转为非农业户口的，应当将承包的耕地、草地交回发包方，拒不交回的，发包方可收回。对于四荒土地，可通过招标、拍卖、公开协商等方式承包。在同等条件下，本集体组织成员享有优先承包权。对于通过此种方式签订承包合同取得的承包的土地，依法登记取得土地承包经营权或者林权等证书的，该土地承包经营权可依法采取转让、出租、入股、抵押或其他方式流转。因土地承包经营权发生的纠纷，可申请调解，调解不成的，可申请仲裁或直接向人民法院起诉。

　　应掌握土地承包经营权的概念和特征，土地承包经营权的取得，承包人和发包人的权利和义务，特别是承包人的流转权问题。

　　实例演练

　　1?依照我国现行土地承包法，发包方和承包方在承包期内的权利义务关系，下列表述正确的是：

　　A?承包方全家迁入小城镇落户的，发包方有权收回承包土地

　　B?承包方全家迁入小城镇落户的，承包方有权保留其土地承包经营权

　　C?承包方全家迁入设区的市转为非农业户口的，发包方有权收回承包的土地

　　D?承包方全家迁入设区的市转为非农业户口的，承包方有权对其承包的土地依法进行流转【答案】BC

　　【解析】本题涉及发包方对承包土地的收回权问题。依照土地承包法第26条规定，在承包期内，发包方不得收回土地。承包方全家迁入小城镇落户的，应当按照承包方的意愿保留其土地承包经营权，或者允许其依法进行土地承包经营权流转;承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的，应当将承包的耕地和草地交回发包方，承包方不交回的，发包方有权收回耕地和草地。

　　2?依照我国土地承包法，不宜采取家庭承包的“四荒”农村土地，其土地承包经营权依法可采取哪些方式流转?

　　A?转让B?出租C?入股D?抵押

　　【答案】ABCD

　　【解析】本题涉及四荒农村土地承包经营权的流转问题。依照土地承包法第44、49条规定，不宜采取家庭承包方式的四荒农村土地，承包方通过招标、拍卖、公开协商等方式取得承包经营权的，其土地承包经营权取得土地承包经营证或者林权证书的，其土地承包经营权可依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。

　　3?依照我国土地承包法，对于家庭承包取得的土地承包经营权，承包方欲行使流转的权利，下列表述正确的有：

　　A?采取转让方式流转的，应当经发包方同意B?采取互换方式流转的，应当经发包方同意

　　C?采取出租方式流转的，应当报发包方备案

　　D?采取转包方式流转的，应当报发包方备案

　　【答案】ACD

　　【解析】本题涉及土地承包经营权的流转权的行使问题。依照土地承包法第37条规定，土地承包经营权在其转包、出租、转让、互换或者其他方式流转的，当事人之间应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包人同意，采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。

　　五、宅基地使用权

　　宅基地使用权属于集体所有或国家所有。宅基地使用权人在宅基地上有建造房屋和种植竹木的权利。村民一生只能申请一次宅基地，农民出卖、出租房屋的，不得再申请宅基地。农民迁出并拆除房屋后腾出的宅基地由集体组织收回。禁止买卖或变相买卖宅基地。

　　六、典权

　　典权是不动产物权，是以支付典价而成立的物权，是以占有、使用、收益他人不动产的物权。典权人对典物享有占有、使用、收益的权利，享有转典、典权转让和出租典物的权利。转典时典权人与出典人仍保持典权关系，转典的期限在原典权有典权期限时不得逾原期限，原典权无期限，转典也不得定有期限，转典的典价不得超过原典价。典权人转让其典权后，原典权人与出典人脱离关系，由受让人取得原典权人的权利和义务。除典权合同有特别约定外，典权人可以出租典物，收取租金，但典权人因典物出租而受到的损害负赔偿责任。典权人在出典人出卖典物时，享有同等条件下的优先购买权，但出典人赠与典物时，典权人不得主张优先购买权。典权人有对典物在毁损灭失的价值范围内进行重修和修缮的权利，超过该价值的重建或修缮应经出典人同意，否则，在回赎典物时，典权人不得就原价值限度外的费用请求偿还。典权人对典物支付的有益费用，在出典人回赎时，在现存利益的限度内请求偿还。典权人负有保管典物和返还典物的义务。在典权关系中，出典人享有让与典物所有权的权利，但其所有权的行使受到典权的限制，即出典人只能进行法律上的处分不能进行事实上的处分。典权人享有留买权。出典人享有回赎权，回赎必须在回赎期内为之。一般认为，典权期限届满后，10年为回赎权行使期间，但回赎期以典期加回赎期不超过30年为限，回赎期为除斥期间。出典人回赎以原典价回赎。出典人对出典物享有设定担保的权利。典权的消灭方式包括回赎、招贴、作绝、别卖以及标的物的抛弃、灭失、混同等。

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