一、从建房土地来源上，可将“小产权房”分为三类：

　　1、利用农村宅基地建设的住宅。

　　2、建设在农民集体所有非住宅建设用地上的住宅，比如建设在乡镇企业、乡村公共设施和公益事业用地上的住宅。

　　3、直接利用农用地(耕地、基本农田)建设的住宅。

　　二、购买小产权房的风险如下：

　　1、法律法规对商品房的相关规定和制度，对乡产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释，处理涉及乡产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。

　　2、由于乡产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径就非常有限。

　　3、如果遇有国家征地或者拆迁的情形，购房者的利益很难得到法律的有效保护。

　　4、属于违法用地、违法建设的小产权房有依法被拆除的危险性。

　　5、小产权房没有取得国家颁发的房屋所有权产权证书，不能合法设定房屋抵押权，不具有房屋所有权，不能办理房屋过户手续，不能进行交易。

　　6、购买小产权房无法办理，只能一次性付款或者分期付款。

　　7、由于所购乡产权房得不到法律的认可和保护，没有得到国家房地产主管部门的批准，无法办理合法的产权手续，购买后也不能合法转让过户，同时对房屋的保值和升值也有很大影响。

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