一、哪些二手房不能上市交易

　　不能上市交易的二手房为：

　　(一)未依法取得房屋所有权证的房屋;

　　(二)只取得使用权的房屋，如房屋管理局直管公房;

　　(三)鉴定为危房的房屋;

　　(四)以标准价购买，尚未按成本价补足剩余价款，向全产权过渡的房屋;

　　(五)在农村集体土地上兴建的房屋;

　　(六)已经被列入拆迁公告范围的房屋;

　　(七)所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋;

　　(八)所有权有纠纷的房屋;

　　(九)已经抵押，并且未经抵押人书面同意的房屋;

　　(十)依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制权属转移的房屋;

　　(十一)房屋已出租他人，出卖人未按规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的;

　　(十二)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

　　二、二手房私下交易有哪些隐患

　　房屋是一种特殊商品，房屋买卖较之其他商品买卖有着很大的差异，尤其是二手房交易有着涉及面广、政策性强，交易过程较长等特殊性，一般情况下二手房交易都有产权过户、房屋交割、房款交付等诸多手续和环节。因此，二手房的私下交易存在隐患，交易引发许多矛盾和纠纷。

　　(一)产权纠纷。引发产权纠纷的因素很多，如被法院查封的房屋、与单位不能分割产权的房屋、已作抵押物的房屋，夫妻双方仅一方同意出售或夫妻离异后对产权判决不明的房屋等。由于是私下交易，买卖双方缺乏对有关政策法规的了解，买方又不易掌握卖方的真实情况，极易造成产权不能过户，交易中途夭折或虽然成交但由于卖方家庭出现矛盾，不得不再次变更的结果，买卖双方甚至可能因此惹上官司。

　　(二)房款纠纷。私下交易由于买卖双方的不了解和在先过户还是先付款的问题上难以达成一致，缺乏相互信任，卖方急着拿钱，买方急着要房，由此常常会发生定金或房款付了，却得不到房屋的情况。

　　(三)物业纠纷。二手房的买卖完成产权过户后，并不意味着全部交易的结束，还有诸如卖方户口迁出，物业管理费结算，水、电、煤气、电话、有线电视等费用的结算等。私下交易者由于缺乏经验而造成经济损失和引发纠纷。

　　二手房私下交易引发的矛盾和纠纷还远远不止这些。因此，消费者应增强法制观念和自我保护意识，不要进行二手房的私下交易，应委托实力强，信誉好，操作规范的中介服务机构，办理有关“二手房”的交易，以减少和避免不必要的纠纷和烦恼。

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