一、房屋交接的程序是什么

　　接房时一般应注意有以下的四个程序：

　　1、开发商发出收房通知。其中包括接房时间、需交纳的费用、未按时收房的处理等。通知的形式有电话、传真、信件等。

　　2、购房者交纳有关费用。如房屋价款结算、物业费、公共维修基金等。

　　3、验房。购房者对房屋进行验收，检查是否存在质量问题，对发现的质量问题向开发商提出，开发商进行修理后购房者应再次验房。

　　4、购房者接收房屋。

　　房屋验收合格后，开发商将钥匙交给购房者。钥匙的交付一般是房屋交接的主要标志。除了所有权(所有权转移时间以管理机关办理过户手续的时间为准)外，房屋的一切权利都从钥匙交付时由购房者来行使了。当然，风险也从此时由购房者来承担了(比如房屋交付后出现火灾、地震等造成房屋灭失的风险)。审查开发商手续要注重细节

　　二、接房时审查交房手续是什么

　　审查开发商交房手续是否完善，要注重各个细节，其中主要审查以下六方面的内容：

　　1、是否具备竣工验收备案证书。

　　我市目前推广使用的商品房买卖合同范本中明确约定，房屋经竣工验收合格后方能交付使用。开发商在交付房屋时，应提供房屋经竣工验收合格的证明文件，这是开发商合格交房的基本条件。

　　2、审查房屋的附属设施是否符合合同约定。

　　接房时，应按照合同中附件三的约定，逐项验收是否达到。特别是一些公用设施设备，比如电梯、过道、楼梯间、管道、电气设备等都应按设计文件全部安装到位，并按规定完成各种测试项目，是否符合国家规范要求。

　　3、审查房屋结构是否符合合同约定、质量是否存在缺陷。

　　验房主要是看房屋是否与合同约定一致，包括户型、朝向、尺寸、结构等。如果这些方面发生变化，则购房者可以按照合同约定要求开发商承担违约责任。房屋的质量上主要考虑以下方面：

　　(1)各种管道应进行通水、试压、通气试验等验收工作。

　　(2)屋面工程项目进行蓄水、淋水试验。有防水要求的房间地面应严格按照防水层、保护层的建筑要求来规划，在验收时应进行两次蓄水试验，做到无渗漏。对此，建议购房者在接房前，选择雨后天晴的日子去验收房屋，可以了解屋顶和外墙是否有渗水现象。

　　(3)户内各房间的地板和天花板，应做到无裂缝、无空鼓、无起壳，表面平整、色泽基本均匀，线角顺直。

　　(4)地漏与泛水坡度符合设计要求，达到不倒泛水，结合处严密平顺，无渗漏。上下水管道无漏水，无堵塞。

　　(5)户内门窗无渗水、锈蚀，开启灵活，关闭是否密封。

　　(6)户内水电是否安装到位。电表的容量是否符合正常使用。

　　4、审查房屋面积是否有缩水现象。

　　在交房时，开发商应提供专业部门出具的面积测绘报告。该报告应经房屋交易管理部门备案登记。在该报告中，明确标注有房屋的套内建筑面积和公摊面积。

　　5、审查各种代收费、物管费是否符合规定。

　　6、审查是否提供了住宅使用说明书和质量保修书(简称两书)。

　　按照建设部规定，开发商在交付住宅时必须提供两书。业主应仔细审查两书内容是否齐全，粘贴的证明文件是否加盖有开发商的公章，是否有物管公司的公章，两书内约定的保修内容、保修期限是否符合相关规定。

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