业主可否对小区建设工程规划许可提起行政诉讼

　　要旨

　　业主购买商品房时，小区建设工程规划许可已经存在，且在商品房买卖合同中予以标明。在此情况下，建设工程规划许可与业主主张的权益损害之间不具有因果关系，业主无权就建设工程规划许可提起行政诉讼。

　　案情

　　2009年10月28日，江苏省常州市规划局向九龙仓公司颁发了时代上院项目建设工程规划许可证。此后，常州市住房保障和房产管理局陆续向九龙仓公司颁发了7份商品房预售许可证。2010年4月至2011年8月，张建明等75人陆续与九龙仓公司签订商品房买卖合同，购买时代上院小区商品房。商品房买卖合同上标明了建设工程规划许可证的证号，建设工程规划许可证的详细内容亦在售楼处予以公示。张建明等75人认为该建设工程规划许可证与中华恐龙园南侧地块控制性详细规划不符，侵害了其合法权益，遂诉至法院，请求撤销该建设工程规划许可证。

　　裁判

　　江苏省常州市新北区人民法院经审理认为，九龙仓公司与常州市规划局发生行政法律关系的时间早于其与张建明等75人发生民事法律关系的时间。张建明等 75人选择与九龙仓公司签订商品房买卖合同时，建设工程规划许可证已经颁发，相关的建设和交付要求在销售前已经明确，建筑间距、建筑高度等均已对外公示。张建明等75人是在对自己购买房屋的现有规划条件知情且认同的情况下与九龙仓公司签订购房合同的，因此，在后发生的民事行为未受到在先发生的行政行为的影响，张建明等75人与被诉具体行政行为不存在法律上的利害关系，不具备原告的诉讼主体资格。法院裁定：驳回张建明等75人的起诉。

　　张建明等75人不服一审裁定，提起上诉。

　　江苏省常州市中级人民法院经审理认为，张建明等75人的上诉理由不能成立。法院裁定：驳回上诉，维持原裁定。

　　评析

　　《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十二条规定：“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼。”据此，本案的争议焦点为，张建明等75人与被诉规划行政许可是否存在法律上的利害关系，即其是否具备本案原告的诉讼主体资格。

　　判断法律上利害关系的要素有二：一是当事人的权益受到损害或有受到损害的现实可能性;二是权益损害与具体行政行为具有因果关系。

　　九龙仓公司系规划行政许可的行政相对人，其因规划行政许可而与常州市规划局存在行政法律关系。此时，张建明等75人尚未与九龙仓公司签订商品房买卖合同。后张建明等75人陆续与九龙仓公司签订商品房买卖合同，建立了民事法律关系。张建明等75人购买时代上院小区商品房时，建设工程规划许可已经存在，且在商品房买卖合同中予以标明，亦在售楼处予以公示。商品房买卖合同体现了买卖双方的真实意思表示，张建明等75人与九龙仓公司达成商品房买卖合同，视为对建筑规模、楼高等规划事项的认可。在此情况下，在后发生的民事行为未受到在先发生的行政行为的影响，张建明等75人在商品房买卖合同签订后主张的权益损害与建设工程规划许可行为不具有因果关系，即张建明等75人与建设工程规划许可不存在法律上的利害关系。

　　综上，张建明等75人不具备本案原告的诉讼主体资格，法院裁定驳回其起诉是正确的。

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