商品房办房产证应注意什么，开发商不办房产证是违约吗

　　一、商品房办房产证应注意什么

　　第一，明确由谁来办理房产证。

　　预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”由此，法律上看，购房者本身是申请办理房产证的法定义务人。

　　房开商对房产证的办理具有协助义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定：“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”《商品房销售管理办法》第三十四条规定房地产开发企业“应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘结果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记”。

　　基于房开商对办理房产证的协助义务，现实情况中，尤其是对于购买商品房的购房者而言，在购房合同中约定由房开商代为办理也不在少数。

　　第二，明确办证期限。

　　办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的期限。若是选择由房开商代为办理的，就应当在购房合同中约定一个合理的期限，从而有效的督促开发商及时办理产权证。若房开商在约定期限内未能办好房产证的，就应当按照合同的约定承担违约责任。

　　如果买受人自房屋交付之日起90日(期房)或自合同订立之日起90日(现房)未能取得房屋权属证书的，开发商应当承担违约责任，赔偿额可以按照中国人民银行规定的金融机构计收预期贷款利率计算。若购房者未在合同中与开发商达成办理房产证期限及违约责任的约定的，可依据上述规定追究开发商的责任。

　　第三，可以解除合同。

　　商品房买卖合同或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

　　由此，若由于房开商的原因，致使购房者自房屋交付之日起超过一年零九十日无法办理房屋所有权登记，则购房者有权请求法院解除合同并赔偿损失。

　　二、开发商不办房产证是违约吗

　　商品房出卖人不办理房产证要承担违约责任;逾期办证行为构成违约的，应当承担违约责任。

　　1、根据相关司法解释的规定，合同有约定违约金标准的从其约定，没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

　　2、追究商品房出卖人的逾期办证违约责任，应当注意诉讼时效。按照《民法通则》关于一般诉讼时效为两年的规定，买受人必须在违约之日起两年内提起诉讼或者以其他方式主张自己的权利并留下相关的证据，否则将无法追究出卖人的违约责任。

　　3、解决逾期办证问题，通常有四种途径：和出卖人协商、向消费者协会投诉、仲裁和诉讼。

　　和出卖人的协商可以在购房时进行，对逾期办证的问题签订一个尽可能详细的补充协议，这类特别约定将来可以优先适用，也可以在出卖人出现逾期办证行为后进行协商，争取达成共识，但是要注意尽量采用书面形式，保留和收集有关证据，在协商无效的情况下将有利于其他途径的展开。

　　购房人选择仲裁途径的，应该以双方存在仲裁协议为前提，同时要注意的是由于仲裁机构和法院系统没有隶属关系，相关司法解释对仲裁机构并不具有约束力，仲裁庭只是参照有关规定进行裁决。

　　开发商出售商品房后，为购房人代理房产证是其应尽的义务，但是有很多开发商迟迟不给办理房产证，还以应由购房者自己办理为借口推脱，那商品房的房产证到底应由谁来办理，在办理时又该注意哪些事项，如果开发商不给办理房产证是违约吗，如何承担责任?这些问题最好咨询专业律师，他们会告诉您责任的认定，以及如何索赔。

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