如何认定开发商逾期办证，如何计算逾期办证违约金?

　　一、如何认定开发商逾期办证

　　开发商应该在多长时间内为购房者办理房产证。我国《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条明确规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”

　　我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋的，自房屋交付使用之日起 90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”

　　由此可见，出卖人负有将房屋所有权过户登记到买受人名下的义务，买受人享有登记请求权。如果出卖人未按照合同约定或者法律规定的期限为买受人办理房屋产权证，那么出卖人应当承担相应的违约责任。

　　二、如何计算逾期办证违约金

　　那逾期办证的违约金究竟应如何计算呢?一般情况下，如果合同中明确约定了违约金或者违约金的计算方法，则依照合同约定计算;如果合同中没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

　　其中“已付购房款总额”，包括买受人支付的首付款和通过银行按揭贷款方式支付给出卖人的按揭贷款。在司法实践中，“逾期贷款利息的标准”一般按照中国人民银行同期基准贷款利率之上加收30%-50%确定逾期贷款利率，或者按照中国人民同期贷款利率计算。

　　一些客户盲目要求开发商配合办理房产证，这种方式并不可取。要求开发商办理房产证，首先要看涉诉房屋是否已经具备了办理产权证的条件，如果客户执意要求开发商配合办理过户，则可能会面临较大的诉讼风险。一般建议类似情况可以先向开发商主张违约责任，待房屋具备过户条件之后再要求配合办理过户。所以，发生纠纷时，购房者最好咨询专业律师，避免引发更大的纠纷。

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