二手房怎么办理过户，二手房不过户影响买卖合同效力吗

　　一、二手房怎么办理过户

　　房主需要准备房产证、身份证、户口簿、结婚证、配偶同意出售声明。买主需要准备那些材料身份证、户口簿、暂住证(外地人)、购房合同、评估报告、完税证明等到房屋所在地房管局。

　　办理产权证的程序主要有：

　　1、买卖双方进行房产交易后一个月内持房屋买卖合同和其他证件到房地产交易所办理买卖过户登记。

　　2、买卖双方接到交易所办理过户手续的通知后，应携带身份证、户口本、图章等，在交纳了手续费、契税、印花税后就可以办理过户手续。

　　3、办理完买卖过户手续后，买方应持房地产交易所发给的房产卖契，在三个月内到房屋所在地的市或区(县)的房屋土地管理局登记申请。

　　4、经房地产管理部门审查验证后，买方可领取房地产权证。现在，北京市的商品房买卖过程中，开发商也会提供代办交易登记、过户和房地产权证的服务，不过，具体过程基本上都由开发商一手操办，买房人控制不了具体的进度，不能及时了解相关情况。因此，在条件许可的情况下，购房者最好能由本人或委托代理人与开发商一起办理。

　　二、二手房不过户影响买卖合同效力吗

　　1、财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够，应当继续履行;如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负责任。

　　2、法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。

　　3、因此，若房屋所有权人与他人签订了房屋买卖合同之后又以产权未过户要求解除合同或者要求确认合同无效，有悖诚实信用原则，有损交易的安全，不应予以支持。

　　4、合同的解除应有约定的或者法定的事由，一方或者双方当事人才可以解除合同，否则合同应当继续履行。

　　买二手房时因为双方对彼此都不了解，即使是通过中介也不能完全信任，尤其是在办理过户的时候，原房主往往不想尽快给办理过户，而买方却想尽快办理。那么二手房过户手续该怎么办理呢，如果不过户会不会影响买卖合同的效力，有什么风险，如何防范卖方反悔呢?这一系列的问题可以找专业的房产律师咨询，也可以请律师陪同购买二手房。

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