关于房屋买卖合同纠纷法院管辖问题的解析

　　对于房屋买卖合同纠纷，属于不动产纠纷，需要在不动产所在地法院起诉。

　　1、管辖权

　　管辖权(Jurisdiction)是指法院对案件进行审理和裁判的权力或权限。法院要对案件具有管辖权，必须同时满足两个条件：即法院对所涉案件具有“标的物管辖权”(Subject Matter Jurisdiction)，即法院具有审理该类型的案件的权力，同时，法院还需对案件当事人具有“个人管辖权”(Personal Jurisdiction)，即法院具有对诉讼中涉及的当事人作出影响其权利义务的裁决的权力。

　　管辖权是指国家对其领土内的一切人、物和所发生的事件，以及对在其领域外的本国人行使管辖的权利。一般来说，管辖权包括以下四个方面：

　　1、属人管辖权。这是指各国对具有本国国籍的公民实行管辖的权利。

　　2、属地管辖权。这是指国家对领域内的一切人(除享有外交豁免者外)、物和发生的事件具有的管辖权。

　　3、保护性管辖权。这是指国家对于外国人在该国领域外侵害该国的国家和公民的重大利益的犯罪行为有权行使管辖。

　　4、普遍性管辖权。根据国际法，国家对于国际犯罪，无论犯罪人的国籍如何，也无论他在何处犯罪均有权实行管辖。

　　2、合同履行地

　　特征履行地规则

　　此规则以当事人履行合同特征义务的地点来确定合同履行地，是目前占主导地位的评判方式。在合同约定的众多义务中，必有一个能反映该合同之本质特征的义务，只要是双务合同，非给付金钱义务最能反映该合同的特征，因而一般认为以此为标准确定合同履行地是适当的。也就是说，任何一个双务合同，非给付金钱义务是区别此合同与彼合同性质特征的标志点，且以该特征为依据确定合同履行地。[2]如买卖合同中一般认为其特征义务应是标的物的交付，即所有权的转移，都以该特征义务履行地作为该合同的履行地，《适用意见》第19条、《合同法》第62条、第141条、96年最高法院《关于在确定经济纠纷案件中如何确定购销合同履行地的规定》等都对买卖合同履行地进行了界定。加工承揽合同、财产租赁合同、补偿贸易合同供用电、水、气、热力合同等等，都是按照合同性质来确定履行地，而合同性质一般根据合同的名称来确定，若名称与合同中权利义务不一致的，应按合同中约定的权利义务的内容确定合同类型，再确定履行地问题。

　　实际履行地规则

　　合同履行地是指实际履行地、约定的履行地还是民法所规定的履行地，众说分纭，理论与实践也一直是各说各的理。最高法院关于民诉法《适用意见》中第18条规定：因合同纠纷提起的诉讼，如果合同没有实际履行，当事人双方住所地又都不在合同约定的履行地的，应由被告住所地法院管辖。操作中又分几种情况，合同有约定且实际履行地与约定一致的，按《适用意见》18条确定管辖，合同约定了履行地，但未实际履行，当事人一方或双方住所地与合同约定的履行地一致的，原则上也可以适用18条规定，而如果合同约定了履行地，实际履行地与约定的不一致，或者没有约定履行地却又实际履行了，又或者既没有约定，也没有实际履行，如何确定案件的管辖，《适用意见》中就不甚明确了。以买卖合同为例，96年最高法院《关于在确定经济纠纷案件中如何确定购销合同履行地的规定》的司法解释，也强调在实际履行中双方当事人以书面或一致认可的其他方式可以变更约定，并明确了虽有约定但未实际履行的，不依履行地确定管辖。也就是说合同只有在约定了履行地并已实际履行且约定的履行地与实际履行地又相一致的情况下，适用相关法律才无任何障碍。

　　当事人为多数人时，可以各自订立不同的履行地点。同一个合同中的数个给付不必约定相同的履行地点，尤其是双务合同中的两个债务，可以在两个履行地点履行。即使是一个债务，也可以约定数个履行地点，供当事人选择。

　　履行地点在法律有特别规定时，依其规定。

　　履行地点可由习惯确定。

　　履行地点可由合同的性质确定

　　相关阅读：

　　购买农村房屋合同无效，是不是可以得到补偿？

　　购买农村房屋合同无效，是不是可以得到补偿？ 案情 2002年1月15日，北京居民段誉与昌平区沙河某村村民郭靖签订了《农村房屋买卖合同》。 大致内容如下：郭靖将昌平区沙河镇某村房屋五间出售给段誉，签约之日起，郭靖无权干涉房产;段誉自签约即日起一次性付给……[更多]

　　夫妻未经一方同意擅自出售共同房屋合同的有什么法律效力？

　　夫妻未经一方同意擅自出售共同房屋合同的有什么法律效力？ 【案例】 程丽与王强已结婚20年，8年前，二人共同翻盖了6间正房，4间西厢房。2008年1月，因生活琐事，双方发生争吵，程丽遂离家出走。2008年9月，王强到法院起诉程丽离婚，离婚诉讼中程丽得知，王强……[更多]

　　预售房屋合同履行中环境规划设计

　　[内容提要]在预售房屋合同买卖纠纷中，即使在没有对环境规划、设计书面约定时，也实际存在着环境约定的一致意思表示，开发商对这种一致意思表示的变更，导致变更前后房屋功能的不同，这是纠纷产生的原因。而开发商变更规划、设计的故意有善意与恶意之分，这……[更多]

　　以预购商品房贷款抵押的，须提交生效的预购房屋合同

　　以预购商品房贷款抵押的，须提交生效的预购房屋合同……[更多]