房产合同纠纷案例分析

　　一、案由

　　原告系卖方(自然人)，被告系买方(自然人)，第三人系房地产中介公司。被告当事人出庭，三方均有代理人出庭。

　　原告与被告签订房地产买卖合同后，国家出台新的房地产贷款政策调控楼市。被告属于“三无人员”，不符合新出台的房地产贷款条件，无法获得银行贷款，导致无法履行合同，原被告双方因此引发纠纷。原告诉被告违约要求没收全部订金三万元。

　　二、争论焦点

　　国家出台新的房地产贷款政策是否属于情势变更。被告主张，合同约定付款方式为银行按揭，按照合同签订时的银行贷款条件被告可以获得银行贷款，但就在几日后国家出台新的房地产贷款政策，导致被告无法获得银行贷款，以被告的经济能力无法履行合同，这种情况属于情势变更并非被告故意违约，不应承担违约责任。原告主张合同中虽约定付款方式为银行按揭，但同时约定了买方如果不能获得银行按揭贷款则应在十日内付清余款，即双方在签订合同时已经预见到了买方不能获得银行贷款的情况并就此作出了相应约定，因此国家出台新的房地产贷款政策不属于情势变更。

　　房地产买卖合同是否已经解除。被告主张，双方已就解除房地产买卖合同签订了解除协议，该房地产买卖合同已经解除，应按照解除协议的约定归还一半订金(即一万五千元)给被告。原告主张，解除协议已经作废，理由如下：一、解除协议附有生效条件，即以双方解决中介费问题为前提。因买卖双方都不愿支付中介费用，解除协议并未生效。二、解除协议已被中介撕毁，也说明它已经作废。被告反驳，合同由双方当事人签字即生效，即证明双方达成合意，不因合同书的撕毁而无效。

　　三、思考

　　本案涉及的法律知识：情势变更、合同效力。

　　㈠情势变更原则的构成要件之一是签订合同时的不可预见性。在本案中，房地产买卖合同已明确约定买方不能获得银行贷款时须在十日内付清购房余款的义务，这表明签订合同时双方已预见到买方不能获得银行贷款的情况，所以此种情况在本案中不属于情势变更。

　　㈡解除协议签订后的效力和效力终止问题应从合同法理论去分析。合同签订后的效力分为生效、效力待定、无效三种，合同的效力终止则由合同法作出明确规定。“合同作废”不是一个法律概念，合同法根据没有这个术语，原告用“作废”这个词来形容合同的效力显然是非专业的，不能清楚表述原告的主张。同时，原告一方面主张合同附有生效条件，条件未成就时合同未生效，另一方面又主张“合同作废”，这两种主张自身又是相互矛盾的，既然合同未生效又何来“合同作废” 一说。因此，主张未生效或者主张失效，两者只以选其一。

　　由于旁听无法见到解除协议的内容，笔者无法判断解除协议是否果真如原告所言附有生效条件，此在仅作理论分析。如果解除协议已经生效，原告所主张的撕毁合同书说明“合同作废”显然是不成立的。其一、合同生效后，根据合同法第九十一条的规定合同终止的原因有包括合同解除在内的七种情形，合同书被撕毁不在七种法定情形之列，因此解除协议并未终止效力。其二、合同书仅是一种书面证据用以证明当事人签订合同情况，所以本案中合同书被中介撕毁事实上仅是书面证据被毁而已，合同效力的状态并不受此影响。其三、解除协议原件虽然被撕毁，但原告、被告、第三人和证人均确认原被告双方曾签订解除协议和协议内容，加上被告提供的解除协议复印件，这些证据足以形成完整的证据链证明双方签订解除协议的情况以及解除协议的内容。

　　法帮网嘉宾律师：