房产拆迁安置的方式以及回迁房分配原则

　　产权调换，是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。也就是说以易地或原地再建的房屋，和被拆除房屋进行产权交换，被拆迁人失去了被拆迁房屋的产权，调换之后拥有调换房屋的产权。

　　新《规定》实施后，拆迁房屋由拆迁人委托评估机构，在拆迁当事人和拆迁管理部门的监督下，依据区位、用途、建筑面积等要素进行估价，形成补偿安置的依据。建筑面积以土地权属证书标明为准，未标明建筑面积的，按规定换算或以实际丈量为准。

　　被拆迁人可选择货币化补偿和房屋产权调换两种方式，但法规规定不能选择的除外。

　　实行产权调换的，双方依据相关规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价，但若产权调换地在拆迁地5公里外者，同等面积部分不结算差价。

　　被拆迁住宅房屋鼓励实行货币补偿，其补偿金额由拆迁当事人依据规定协商确定，计算公式大致如下：被拆迁住宅房屋实行货币补偿的金额=被拆迁房屋的建筑面积×(区位房屋补偿价+被拆迁房屋的重置价结合成新+补贴金额)+红线内空地面积×区位土地使用权补偿价。

　　市政府将通过听证会的办法制定补贴金额的计算办法，区位土地使用权补偿价按区位房屋补偿价的30%计算，实行货币化补偿之后，拆迁人不再给予被拆迁人购买安置房。

　　必须指出的是，区位房屋补偿价为设置于拆迁范围中心位置的标准房屋的市场评估价减去标准房屋的重置价结合成新的余额。

　　拆迁直管公有住宅房屋，房屋承租人补偿也实行货币补偿或房屋安置，也有相应规定依据。

　　一、由于拆迁安置房取得方式的多样化，房屋权属状态也是多样化，具体需要区分不同情况处理：

　　A、以产权置换的方式取得的种类：(2001年11月1日以后居多)

　　1、被拆迁房是私有住房，其所有权是夫妻一方在结婚登记之前取得的，此种拆迁安置房应认定为一方个人财产，而不能作为夫妻共同财产分割。

　　2、被拆迁房是私有住房，其所有权是在结婚登记之后取得的，被拆迁房和安置房的差价是以夫妻共同财产出资结清的，此种拆迁安置房应认定为夫妻共同财产。

　　3、被拆迁房是夫妻一方父母的私有住房，婚后该房拆迁，安置房产权登记在夫妻一方名下，被拆迁房与安置房产权调换之间的差价是以夫妻共同财产出资结清的，拆迁安置房应认定为夫妻共同财产。原被拆迁私有住房的评估价值可参考《婚姻法司法解释(二)》第22条规定，推定为父母对夫妻双方的赠与，离婚时可直接将产权房按夫妻共同财产分割处理。

　　4、夫妻一方婚前承租的公有住房，婚后该房拆迁，安置房产权登记在夫妻一方名下的，应当认定为夫妻共同财产，离婚时应当依法分割。

　　5、被拆迁房是夫妻一方父母承租的公有住房，婚后该房拆迁，安置房产权登记在夫妻一方名下，差价是以夫妻共同财产出资结清的，拆迁安置房应认定为夫妻共同财产;拆迁时承租人购买的原公有住房的评估价值可参考《婚姻法司法解释(二)》第22条规定，推定为父母对夫妻双方的赠与，离婚时可直接将产权房按夫妻共同财产分割处理。

　　B、以房屋补偿的方式取得的：(2001年11月1日以前居多)

　　1、夫妻一方婚前承租的公有住房，是在拆迁其父母原承租的房屋时与其他家庭成员以房屋补偿方式共同安置的拆迁房。夫妻一方承租人身份是因为其单位能够支付该拆迁安置房供暖费等原因，父母才将承租人写成了该子女的名字，婚后按房改房政策用父母的工龄、以夫妻共同财产出资购买为产权房的，产权登记在夫妻一方名下，是夫妻共同财产还是家庭共有财产?

　　此种仍应认定为夫妻共同财产，只是在财产分割时，应酌情考虑该房产来源、共同安置的其他家庭成员享有的居住权利及享用父母工龄内涵的福利性、优惠性价值等等因素。

　　2、夫妻一方婚前承租的公有住房，婚后因该房屋拆迁而取得安置房屋承租权的，离婚时双方均可承租，承租方对另一方可给予适当的经济补偿。