抵押房屋未办登记手续未履行法定手续抵押房屋抵押权人不能享有优先受偿权

　　佛冈县人民法院审结一宗因当事人未依法定程序办理抵押物登记手续，抵押权人不能对该抵押物享有优先受偿权的案件已经生效。

　　被申请人蓝某某从事房地产经营项目，从1999年起，因经营资金困难，多次向被申请人黄某某借现金周转，用其自己的一套280平方米的房产作还款抵押担保，并将该房产的产权证交给了被申请人黄某某。但双方一直没有到县房地产管理部门办理房地产抵押登记手续。2007年1月30日被申请人黄某某经多次催还借款无果后，向法院提起诉讼。案经调解，双方自愿达成如下协议：被申请人蓝某某欠被申请人黄某某本息238228元，自愿将房产折抵给原告作清偿借款。法院于 2007年1月31日作出第122号民事调解书，送达双方当事人，该调解书已发生了法律效力。

　　隐瞒查封事实，调解协议无效

　　2006年4月4日，申请人张某某向法院起诉被申请人蓝某某拖欠45万元购房、款，法院依申请人张某某的诉讼保全申请，于2006年4月6日，以第281号民事裁定书裁定查封了上述房产。2006年5月8日，法院作出第281号民事判决书，判令被申请人蓝某某偿还房款45万元及利息。2006年 12月6日，法院以第284号民事裁定，拍卖、变卖该房屋。因此，申请人张某某认为上述第122号民事调解书处分了被法院查封的房屋，损害了申请人的财产权益，违反了调解的合法原则，向法院提出再审申请，请求依法撤销该民事调解书。

　　被申请人蓝某某向被申请人黄某某借款时将其房产抵押给被申请人黄某某，虽然是双方当事人真实自愿的意思表示，但没有依照法律的规定，到县房地产管理部门办理房产抵押登记手续，因而其抵押尚未发生法律效力。被申请人蓝某某隐瞒房产已被查封的事实，与被申请人黄某某达成的第122号调解协议，是规避该院第281号民事裁定书和民事判决书的行为。不仅侵犯了再审申请人张某某的债权，且客观上也造成该院第122号民事调解书规定的债权人黄某某不具有以房抵债的法律效力。再审申请人的申请请求事实和理由成立。因此，法院作出撤销第122号民事调解书的判决。

　　被申请人黄某某不服提出上诉。清远市中级人民法院二审认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法作出“驳回上诉，维持原判”的终审判决。

　　法律对特定物抵押生效要件有规定

　　公民、法人或其他组织，在经济活动中，为了保障债权的实现，可以保证、抵押、质押、留置和定金的形式进行担保。抵押是一种担保形式，被广泛采用。法律对特定物的抵押生效要件有专门的规定。我国《担保法》

　　第四十一条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”第四十二条规定：“办理抵押物登记的部门如下：(一)以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门;(二)以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门;(三)以林木抵押的，为县级以上林木主管部门;(四)以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门; (五)以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。”即以上列财产作抵押物的，必须到有关部门办理抵押登记，抵押担保合同才能发生法律效力，否则，抵押担保无效。

　　《担保法》第四十三条第二款规定：“当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。”

　　上述案件的当事人黄某某与蓝某某设立的房产抵押担保，黄某某还将该抵押物的产权证明拿在手上，终因未办理抵押登记，不得对抗第三人张某某对该房产所享有的权利，其作为“抵押权人”不能对该抵押物享有优先受偿权。