返本销售、售后包租、分割拆零销售、内部认购的法律风险分析与防范

　　返本销售，是指开发商以承诺定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。但《商品房销售管理办法》第11条第1款已明确表示其为法律所禁止。

　　分割拆零销售，是指开发商将成套的商品住宅分割成数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为。《商品房销售管理办法》第12条也将其列为法律所禁止的销售方式。

　　售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。《商品房销售管理办法》第11条第2款规定，房地产企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。可见，若要使售后包租的促销方式合法，则必须针对已竣工的商品房。采取售后包租可以刺激销量，快速回笼资金用于项目贷款的还款，在完成贷款后，通过承租又可对房产进行自行经营，取得一定的经营收入，是一种很好的融资手段。但需要注意的是，售后包租可能会建立起一个涉及三方的不同的法律关系，需要谨慎处理。

　　内部认购是几年前非常兴盛的一种促销方式，许多房地产发展商在尚未获得《商品房预售许可证》等有关证件之前，以在小范围内推出一种“内部认购” 的方式销售商品房，内部认购人需要先期支付一定的认购金，当房屋开盘时，他们也相应可以享受相比“开盘价”更优惠的价格。但根据《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》中相关规定，未取得商品房预售许可证时，任何变相的销售行为都是违法的。建设部、国家发展改革委、工商总局联合发布的《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》更是明确禁止任何形式的内部认购行为。但时至今日，“VIP”“诚意金”“订金”“提前发售”“内部员工指标转让” “诚意登记”“购房俱乐部”“会员费”等各种变相的内部认购行为仍然是最常见的促销手段之一，其原因在于开发商回笼资金的需要和购房者希望通过这种方式获得更多优惠的市场需求。对此，开发商在应用此促销手段时，应该对其违反法律法规的现实有一定认识，尽量避免使用“内部认购”“提前发售”这种敏感的字眼。在处理订金时，要就其性质与认购者有明确的约定，毕竟这与签订合同时的定金并不是一回事，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第118条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。” 所以，除非合同作明确约定外，内部认购支付的“订金”作为预付款的一部分，只能抵充房款。无论哪一方不履行，只要将其如数返还给付订金的一方即可，不必适用定金罚则。