买卖合同生效或买方主体变更之前 一方悔约后对方的救济方式

　　【二手房屋买卖合同书】买卖合同生效或买方主体变更之前 一方悔约后对方的救济方式

　　违约责任产生的前提是合同有效成立，即有约可守，而缔约过失责任只能发生在合同不成立、未生效、无效或被撤消的场合;违约责任的承担方式有多种，违约损害赔偿的目的是使对方处于合同履行以后的状态，即赔偿对方的积极损失;而缔约过失责任的方式单一，只有损害赔偿一种，目的是把对方恢复到合同订立前的状态，即赔偿对方的消极损失，两者方向正好相反。

　　无论是上文第一、二种处理方式，在买卖合同成立并生效之前，还是上文第三种处理方式，变更完成原合同的买方主体之前，如果一方悔“约”，那么对方如何寻求救济呢?此时，合同既然未生效或未成立，尚无“约”可违，也就不存在追究“违约责任”的依据。查找我国法律法规，可以发现，仅能找到“立约定金”和“缔约过失责任”的相关规定，救济的途径较少和较有限。

　　(一) 基于约定的“立约定金”，根据定金罚则寻求救济——这也是目前能找到的最好的救济途径。

　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号) 第四条等相关规定，可以看出对于预约合同的救济途径，主要是靠立约担保的定金罚则处理方式来实现。虽然这里的预约合同是在商品房预售环节，但是其司法精神应该同样适用于二手房环节中的预约合同或附条件生效合同。

　　另外，根据该司法解释，还仅限于根据定金罚则的办法来处理，而未明确支持受害方的赔偿请求——而定金数额的百分之二十法定上限，注定其保护的力度较小。

　　(二)基于“缔约过失责任”，要求侵权方承担损害赔偿责任

　　我国《合同法》第四十二条对“缔约过失责任”作了规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任： (一)假借订立合同，恶意进行磋商;(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;(三)有其他违背诚实信用原则的行为。”

　　上述各种情况下的悔约行为，均可认为一方当事人“有其他违背诚实信用原则的行为”，然而，在司法实践和司法解释中，即便支持受害方的赔偿请求，也往往仅限于直接损失部分，而不支持间接损失。

　　福建省高院在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》一文中，在回答“因出卖人原因未能订立商品房买卖合同，出卖人双倍返还定金后，买受人能否要求出卖人赔偿其他损失?如果出卖人应赔偿损失，赔偿范围如何确定?买受人能否要求赔偿房屋涨价(即合同约定价格与房屋现价之间的差额)的损失? ”的问题时，也认为：“买受人可以请求出卖人双倍返还定金，并赔偿其信赖利益，例如，为订立商品房买卖合同而支出的费用及利息等损失，使其恢复到未认购商品房前之财产状态。但请求出卖人赔偿其房屋涨价的损失的，不予支持”)。即只支持定金罚则和信赖利益中的直接损失部分(在经济上使被害人回复到未信赖法律行为成立或有效时的状态)。

　　要解决全面赔偿问题，最好的办法只有在合同中，除了规定定金外，还要约定具体而全面的损失赔偿标准(包括直接损失和间接损失：如前者包括被害人因财产减少而受到的损失，包括缔约费用，准备履行所花费的费用等;后者包括另失订约机会之损害，具体如房产价差损失，以及调查取证费、律师费和诉讼费等纠纷处理费损失)。虽然该全面的损失赔偿约定不一定能获得法院的全部支持，但是，有约定总比没约定好——可以尽量避免约定不明而带来的赔偿责任不明之争议或范围受限，何况该约定也是合同当事人的真实意愿表示，又不违约法律的强制性规定;因此，一般而言，获得有效认定的可能性还是较大的。

　　另外，在加重毁“约”赔偿责任的情况下，再通过约定分期付款(尽可能多留些尾款)，甚至于让当事人提供有效担保等方式，才能促使合同当事人诚实守信，以最终实现合同目的。

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