常见的几大合同纠纷问题

　　买方拖延不付分期付款，该如何起诉?

　　赵先生：我不久前签订了一份买卖合同，约定分期付款，可是买方总是拖延不付，请问，我想起诉，是对到期款项起诉还是对全部债权起诉?诉讼时效如何计算?

　　刘长伟律师：根据《合同法》规定，买卖合同约定分期付款，买方逾期付款达到全部款项五分之一以上的，债权人可以就全部款项主张权利。诉讼时效从最后一期付款到期之日开始计算。

　　卖房未按约定日期交房，买方是否可以起诉?

　　张先生： 2008年1月，我从李先生处购买一门面房。依照合同约定，李先生应于2008年6月1日前交付房屋，如逾期90日，我可以解除合同。后来由于各种原因，李先生迟迟不能按期交房，我是否可以向法院提起诉讼，要求法院判决解除房屋买卖合同、要求返还购房款?

　　杨磊律师答：《合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。”你们约定逾期90日交付房屋，可以解除合同，是对解除合同条件的约定，由于对方违反合同约定，解除条件成立，你可以解除合同。解除的方式可以书面通知，也可以向人民法院起诉。

　　另外，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使的期限，经对方催告的，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。要注意行使权利的期限，逾期你将丧失解除权。

　　抵押物为借款人唯一住房，是否不能强制执行?

　　宋女士：我签订了一份借款合同，合同约定以借款人的住房作为抵押，我听说只有一套住房的，将来到期不还款，也不能执行，是这样吗?

　　刘长伟律师答：最高人民法院曾经规定，被执行人只有一套住房的，为保障其基本生存权，只可以查封，不能处分。但随着按揭贷款的断供增加，银行系统意见很大，最高院又作了补充规定：可以给被执行人另行租赁一套临时房屋，对被执行人的住房予以拍卖抵债。

　　失业后无力支付住房贷款，是否可以解除合同?

　　李先生：我前一段时间买了一套商品房，现在我失去了工作，生活都成问题，更无力支付贷款，我想咨询下可以解除合同吗?

　　杨磊答：《中华人民共和国合同法》规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：“因不可抗力不能实现合同目的;在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;法律规定的其他情形。”你这种情况不属于法律规定的可以单方解除合同的范围，但在你确实无法还款的情况下，可以等待对方解除合同。

　　夫妻离婚后，一方对另一方的债务还有偿还义务吗?

　　何先生：我一年前借了几万块钱给朋友，现在他因为欠债太多在外躲债，他老婆开工厂，我向他老婆讨要，他老婆却说已经离婚了。请问：夫妻离婚后，我还能向他老婆讨债吗?

　　刘长伟律师答：根据有关法律规定，在婚姻关系续存期间，夫妻一方所欠债务，除非出借人明确约定是由一方偿还外，夫妻双方应当承担连带还款责任。你要确定他们离婚的时间，是否在你借款之后，如果是，属于婚姻关系续存期间的债务，她妻子有偿还义务。

　　开发商迟迟不办产权证，该怎么办?

　　曹女士：我买了一套商品房快两年了，到现在开发商还不给办产权证，请问怎么办?

　　刘长伟律师答：办理产权证是合同的附随义务，无论是否有明确约定，出卖方都有协助办理产权登记的义务。根据最高法院关于处理商品房买卖合同纠纷的规定：逾期不能办理产权证，出卖人应当按照合同约定承担违约责任，没有约定的按照同期银行贷款利息承担违约金。超过一年不能办证的，购房人有权解除合同。如果符合办证条件，你可以起诉到法院，要求强制办理产权证。

　　签订合同应当注意的问题

　　一、主体要适格 (符合法律规定的资格)：当事人是单位的，一般要求有效的营业执照、交易对象属于其经营范围、法律法规要求有特别资质的，一定要具备相应资质证书;当事人是个人的，必须有完全民事行为能力，有代理人的，应当持有被代理人的授权委托书。

　　二、内容要合法。这主要是指交易标的不能是国家法律法规禁止或限制交易的物品，或者对合同交易的内容有特别要求。比如：房屋买卖要具备产权证、土地证。拆迁房屋上市交易需要经过拆迁主管部门批准、同时被安置的家庭成员要全部同意;企业之间的借款合同超过银行同期贷款利率的无效、个人借款约定利率不得超过贷款利率的四倍等。

　　三、注意约定违约责任。违约责任是保障合同全面履行的有效保障，当事人往往因为双方关系融洽，忽视约定违约责任，而一旦一方出现违约情形，无法追究其法律责任，也就无法保障合同全面履行。比如二手房买卖，最易忽视户口迁移问题，往往导致买方拿到房屋后却无法将户籍入户，如果约定违约责任，就对卖方产生有效的约束力，可以有效避免类似情况发生。

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