消费者应如何防范商品房买卖的风险

　　一、注意辨别开发商是否取得“五证”，特别是商品房预售许可证

　　根据《城市房地产管理法》及其他相关规定，开发商预售商品房必须取得“五证”包括但不限于商品房预售许可证，否则不得销售。开发商取得商品房预售许可证，一般表明其已具备商品房预售的法定条件，这样的商品房可以购买。凡未取得商品房预售许可证的，表明该商品房尚不具备法定销售条件，购房者不应购买，否则签订的商品房预售合同无效，导致重大法律风险产生。

　　这就提醒我们购房者，在购买商品房时，不要被开发商包装精美的售楼广告所迷惑，首先应从相关政府网站查询该楼盘是否取得商品房预售许可证，并在售楼部实地查验预售许可证的原件，凡开发商未取得所售房屋的商品房预售许可证的，不应购买。

　　购房者在查验预售许可证时，还应注意查看预售许可证是否在有效期限内及所购房屋是否在预售许可证载明的预售范围内。预售许可证上均载明了证件的有效期，凡超过有效期的，预售许可证即失效，购房者不应购买。所购商品房如不在预售许可证载明的预售范围内，表明该商品房不具备法定销售条件，购房者不应购买。

　　二、对于小区外环境及配套设施的广告内容，购房者应实地核实，不应轻信广告宣传内容。

　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”根据上述规定，开发商对于小区开发规划范围外环境及配套设施的广告内容，如果未在商品房买卖合同中作出约定，则此广告内容不能作为商品房买卖合同内容，对开发商没有法律约束力。

　　这就提醒我们购房者，凡售楼广告中宣传小区外环境及配套设施是如何如何地好，购房者一定要多长个心眼，不要轻信广告内容，一定要实地核实。如广告内容与实际不符，购房者可在权衡后再决定是否购房。如果未经现场核实而盲目购房，交房后一旦发现小区外环境及配套设施与广告内容不符，由于此广告不能作为商品房买卖合同内容，对开发商没有法律约束力，购房者找开发商交涉也无济于事，索赔无门，只得自己承受相关后果。

　　三、对于小区内环境及配套设施的广告内容，购房者应要求将其载入商品房买卖合同中。

　　开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，购房者应要求将其载入商品房买卖合同中。此外，购房者在浏览售楼广告时，应仔细查看广告上有无开发商免责约定，如上述案例中提及的购房者不仔细查看几乎无法发现的小字“本售楼广告为要约邀请，具体以签订的商品房买卖合同约定及政府最后批准的法律文件为准”，如果发现广告上有开发商免责约定，购房者更应要求开发商将售楼广告中关于小区环境及配套设施具体、明确的内容载明商品房买卖合同中。如果开发商拒绝，多半表明售楼广告内容虚假，购房者应理智抉择是否购房。

　　在将售楼广告内容载入商品房买卖合同时，购房者应注意如下问题：

　　(1)小区绿化率、小区配套公共设施的名称、数量、面积、交付使用时间等的约定应具体、明确。如果约定不明确，一旦开发商违约，购房者将索赔无门。

　　(2)应在合同中约定配套公共设施的所有权或使用权归属。如果合同未作约定，在法律没有规定配套公共设施所有权、使用权属于业主的情况下，则其所有权、使用权属于开发商。

　　相关阅读：

　　一张收据能让房产买卖成立吗

　　一张收据能让房产买卖成立吗 一张收据能让房产买卖成立吗，通过遗产公证继承了一处房产。收款人为被继承者，我对于这个收据的想关事情毫不知情。向法庭提出诉讼，要求他要拥有一半的房产一系列内容，并提供专 法律咨询： 一张收据能让房产买卖成立吗 通过遗……[更多]

　　房产买卖合同关于定金应注意哪些问题？

　　通过看房，买卖双方就房屋买卖达成初步意向。这个时候，通常需要买方交付一部分定金，以作为双方将来签约的一个保证，防止卖方将房屋再卖给他人，同时也对买方形成约束。签约之后，定金可抵作房款。 买方在签订定金协议时，一定要先将合同中的主要条款，尤其……[