购买预售商品房需注意哪些问题

　　1、审查房地产开发企业的开发资质

　　房地产开发企业的资质，是相关的行业主管部门根据开发企业的综合实力认定的，资质越高，说明其开发能力越强，承担风险及责任的能力就越强。如果某一个开发企业没有开发资质或者资质很低，则有可能会由于后续资金不足和组织设计施工的经验欠缺等，出现延期交房甚至楼盘烂尾等问题。

　　2、审查房地产开发企业的经营范围

　　如果开发商的营业执照上没有销售楼房的经营范围，那么开发商的销售行为就是违法经营，购房者与其签订的售房合同有可能是无效合同，购房者的预期权益就始终处于不确定状态。所以在购买房屋时，一定要看房地产开发商的营业执照是否有允许销售楼房的经营权。

　　3、审查“五证”

　　“五证”和“两书”是合法售房的证明文件。购房者应要求房地产开发商和销售商出示“五证”和“两书”。“五证”是指：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程开工证》、《商品房预售许可证》。“五证”中最重要的是国有土地使用证和商品房预售许可证。

　　4、审查所要购买的房屋是否已被抵押

　　开发商为筹集建设资金，一般会将已经取得的土地使用权抵押给银行以获得贷款，这种抵押是国家政策允许和鼓励的。但是如果在商品房开始预售时开发商没有办理解押，就会使购房者承担很大的风险。这种情况下，如果开发商预售商品房所收上来的钱没有用于及时偿还银行的贷款，而用于其他风险投资，致使其无法偿还银行的到期债权，那么银行的抵押权属于担保物权，购房者的预期房产权利属于债权，根据相关法律，担保物权优于债权受偿，银行的权利优先于购房者的权利。

　　5、谨防广告及宣传的诱惑和误导

　　购房者从开发商那里了解楼盘情况，听到的往往都是对此项目的溢美之词。广告、楼书、沙盘、样板间在合同的缔结过程中属于要约引诱，一般不具有法律上的效力。

　　商品房内部认购是在开发商还没有取得预售许可的情况下以一个优惠的价格出售商品房的行为，可是这有很大的风险，因为开发商没有相关证件，不符合预售的条件，而购房者也不知道其签订的内部认购书是否有效。鉴于此种情形较为复杂，最好先咨询专业的房产律师，能否通过内部认购来购买商品房，这一内部认购协议的效力怎么认定，购买预售商品房应注意哪些事项，谨防自己到时候房财两空。