业主维权要讲究策略 86起类似案件业主都是输家

　　很多小区的业主都有这样的烦恼，对物业服务不满意，提出意见希望物业公司改进，但改来改去，物业服务水平依然达不到自己的要求。于是，一些业主采取最“直接”的方法维权———拒交物业费。

　　然而，这样看似理直气壮的“抗争”，在法律面前却屡吃败仗。记者最近得到的数据显示，仅今年上半年，叠彩法院受理了此类案件86起，结果业主全部是输家。就此，记者采访了相关各方，探讨究竟该如何维权，如何在业主与物业之间构建融洽的关系。

　　市民彭先生就经历了这样一场诉讼。

　　2007年年底，彭先生在叠彩区某小区购买了一套商品房。按照小区物业相关协议，业主每月需交纳物业服务费66.8元，可彭先生仅入住一年时间，就再也不愿交这笔钱了。

　　彭先生认为，自己此举事出有因。在小区里，业主停放摩托车、电动车需要另外收费，彭先生有一辆摩托车和一辆电动车，因此租下了两个停车位。但是，彭先生多次发现自己的停车位被别的车辆霸占，有一次，一辆外来电动车因为充电需要插座，还擅自拔下了彭先生正在充电的电动车电源。

　　为此，彭先生找小区保安反映情况，并申请查看现场监控录像。但几次投诉后，情况还是没有多大好转，他的停车位依然屡屡被人“鸠占鹊巢”。于是从第二个月起，彭先生不再为停车位交纳租金。

　　可这么一来，彭先生的车在小区里就成了“非法”车辆，进出小区保安不放行、不允许在停车位上充电，甚至还经常遭遇“黑手”，不是被放气就是被拆零件。

　　彭先生对此很生气，和物业公司发生了冲突，他认为物业公司只收钱不做事，侵犯了消费者权益。于是，彭先生最终决定连小区的物业管理费也一并拒交。

　　而就在彭先生拒交物业费的16个月后，今年4月，小区物业公司向他提起法律诉讼，追讨他拖欠的物业费及滞纳金共计1910.5元。

　　近年来，像彭先生这样因对物业服务不满而拒交物业费，从而导致法律诉讼的案例越来越多，仅今年上半年，叠彩区人民法院就受理此类案件86起。这些案件诉讼标的额较小，一般在千元以内，但当事双方矛盾较深。

　　这86起物业服务合同纠纷案件中，导致业主对小区物业不满的原因有很多。家住北极广场附近的蒋女士，因小区内路灯常年不亮，拒交物业费;欧先生的电动车停在自家楼下丢了，他觉得小区保安失职，于是拖欠了整整一年的物业费;始发站旁一小区内有很多违法建筑，业主刘先生和吴女士认为小区物业不作为，于是也不愿交物业费……

　　很多有这样经历的业主都认为，“有物业和没物业一个样，如果还继续交物业费，怎么能够表达我的不满?”他们觉得，业主在与物业公司的抗衡中大多处于弱势地位，走法律途径，又面临费时、费精力、取证难等问题，单个的业主无法承受，所以，拒交成为最直接有效的抗衡办法。

　　虽然业主对小区物业有这样那样的不满，提出的意见不少都有其合理性，但当业主以拒交物业费作为维权手段时，却无一例外地陷入法律的困境当中。

　　审理彭先生与小区物业纠纷一案的法官说，业主入住小区时，就会与物业公司签订物业服务合同，根据《物业管理条例》规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”，如果业主不满意物业公司的服务，可以向公司提出整改意见，但不应该以“以违约对抗违约”的方式拖欠物业管理费。

　　这位法官表示，从目前来看，法院面对此类物业服务合同纠纷案件，最终都是判决业主向物业公司支付物业费。

　　彭先生与物业公司的纠纷也逃不过这样的“宿命”。在法官的调解下，彭先生最终与物业公司达成和解，物业公司放弃对彭先生追讨滞纳金的诉讼请求，彭先生则同意足额缴纳拖欠的物业管理费。

　　虽说总能在诉讼中取胜，拿回业主拖欠的物业管理费，但物业公司实际上也难称这场博弈的赢家。

　　桂林市物业服务行业协会会长侯星明表示，对于绝大多数业主来说，走进法院(尤其是以身份)并不是一件光彩的事。通过法律程序解决纠纷，无疑会使业主与物业公司本已矛盾重重的关系更加恶化，甚至还会影响双方今后的相处。用他的话说，“走到和业主打官司这一步，物业公司无论如何都是失败的。”

　　这一说法在彭先生的案例中得到了验证，在彭先生递交的诉讼答辩状中，除了阐述关于车位纠纷外，还挑出了物业公司另外几根刺：违规收费、绿化设施无人管护、电梯井有安全隐患。而诉讼结束后，彭先生虽然承诺不再拒交物业费，但同时也表示将以其他合法渠道为自己维权。

　　可以说，遭到起诉的彭先生就此与物业公司“扛”上了。

　　一家房产公司下属的物业公司负责人赵女士也表示，“不到万不得已，决不会和业主打官司。”

　　赵女士解释说，物业提供的服务是针对全体业主的，比如维护环境整洁、安保等，不会因为个别业主不交费就停止所有服务。一个业主不交费对物业公司的影响不大，但是一旦不交费的业主过多，物业公司的运营难以为继，服务质量又将继续下滑，有的小区甚至用停水停电等手段进行“报复”，这样就会引发更多业主的抱怨，形成恶性循环。

　　赵女士说，业内普遍认为，物业公司想要维持正常的服务水平，物业费收缴率起码需达到80%.

　　随着城市发展，封闭式小区日益增多，市民似乎都不可避免地要与物业打交道。如何让业主与物业这对“欢喜冤家”和睦相处，市物业服务行业协会会长侯星明给双方提出了建议。

　　侯星明说，物业公司应该与业主构建和谐稳定的关系，不能单纯依靠生硬的合同和法律办事。此外，由于物业服务水平的提高是一个循序渐进的过程，加上业主处理事情的态度有轻重缓急，双方难免产生摩擦。出现这样的情况，作为服务机构的物业公司应该更加主动地与业主进行沟通，促进双方换位思考，有问题的尽量给予解决，一时解决不了的，也应尽量取得业主理解。

　　而对于业主，侯星明的建议是尽快在小区内成立业主委员会。因为当物业服务不到位时，业主就可以通过业委会与物业交涉，让其改善服务质量，必要时甚至可以解聘不合格的物业公司。

　　侯星明说，如果小区一时还没有业主委员会，业主也能够以合法方式进行维权，但首先应履行《物业管理条例》所规定义务(其中就包括交纳物业费)。履行义务后，业主可对物业公司不合理的做法以及违反物业协议的做法提出意见，如果与物业公司协调解决不下，业主可以反映至市物业服务行业协会申请协调，甚至提出法律诉讼。申请协调和法律诉讼时，业主应事先做好取证工作。

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