签了协议不能过户 交易“泡汤”中介费要照付?

　　签了购房协议，卖房人死了一个，买卖没成

　　交易“泡汤” 中介费也要照付?

　　双方签了房产买卖合同后，买方才发现卖方的共有产权人死了一个，房子没法过户。但此时，中介费已经付出去了。房产交易没完成，中介费究竟该不该付?为此，近日购房人和中介闹到了法院。购房人状告中介，要求退还已经付出的6000元中介费;而中介却反诉购房人，要求他继续付清未付的5200元中介费。

　　【拍案】

　　签了协议 才知没法过户

　　2009年4月28日，刘先生经高鹏房地产中介公司介绍购买思明区的一套房产。据介绍，该房产的产权人是老杜和儿子小杜夫妻三人，他们一家三人共同为出售方。

　　根据《房产买卖协议》约定，出售方应于2009年4月30日办理产权解押，于2009年5月15日前往办理过户手续，于收到全额房款当日将房屋交付。不过，该《房产买卖协议》仅有小杜一人签字。

　　刘先生说，《房产买卖协议》签订后第二天，中介才告知刘先生，该房产共有人之一老杜在签订《房产买卖协议》前一两个月，就已经死亡了，因此，该房产无法按时过户。刘先生得知此情况以后，立即要求解除与小杜签订的 《房产买卖协议》。2009年4月30日，小杜将2万元定金退还给他。

　　买方要退钱 中介还要收

　　刘先生认为，高鹏房地产中介公司作为居间人，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，导致《房产买卖协议》无法成立生效，更无法得到履行。“我已经和卖方解除《房产买卖协议》，那么，中介就应该退还中介费。”不过，中介并不认同刘先生的观点，反而要求刘先生按原来的约定，付清剩下的5200元中介费。高鹏房产的代理人胡文民律师说，中介在促成买卖双方签订房产买卖协议时，对老杜已经死亡的事实并不知情，买方刘先生当时也同意由小杜代表房产共有人签这份合同。

　　此后，刘先生多次找中介协商，要求退还已支付的中介费6000元，但都遭到了拒绝。为此，他只好起诉到法院，希望法院判令被告返还6000元中介费。

　　刘先生的代理人、远大联盟律师事务所陈毅艳律师说：“房产中介机构负有核查房产权属的义务，但是被告的这家中介公司不但没有去核实该房产的实际情况，更没有如实告知该房产共有人之一老杜已经死亡的事实，导致购房者在支付了定金以后，不得不与出售方解除合同，还耗费了大量的时间和精力。”她认为，购房协议没有可能依约履行，且合同已经解除，中介无权收取任何费用。

　　思明区法院一审采纳了陈毅艳律师的观点，法官判决认为，中介没有促成合同成立，不应该向买方收取中介费，已经收取的6000元中介费应该退还。

　　【专家说法】

　　中介负有审查义务

　　厦门大学法学院副教授黄健雄：房地产中介的居间报酬，只有在促成委托人与第三人间建立有效的合同关系，即在房屋交易成功后才可以请求报酬。现买方发现卖方的共有产权人死了一个，房子没法过户,房屋交易没有成功，不能达到购买房屋的目的，房产中介主张取得佣金没有依据。

　　在实践中，中介公司往往还承担着审查产权人处分权、购房人的履约能力、代收代转定金、代收预付款、代办贷款等义务，而这些义务对维护交易双方的利益至关重要。

　　由于中介公司的过错，导致交易一方遭受损失，这种情况下，中介公司是否应当承担责任?虽然中介公司履行审查产权人处分权、购房人履约能力等义务具有居间性质，但委托人系基于对中介公司的信任进而与相对人进行交易，如没有处分权的人擅自转让他人房产、购房人无购买能力导致合同无效或不能履行，甚至遭受重大损失，中介公司还应承担违约责任或适当比例的损害赔偿责任。

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