剖析未经共有人同意出售共有房产的法律后果

　　未经共有人同意出卖共有房屋，性质上也可认为是出卖他人之物。由于我国在房屋所有权登记制度上的不完善，在共有房产的房屋所有权证上所有人往往只登记为出卖方一人，而登记机关在办理过户登记时对房屋所有权人的审查仅为形式审查，故房屋所有权通过登记发生移转就实际可能。于是该纠纷涉及的就不仅仅是合同的效力问题，在处理上远较纯粹的出卖他人之物(即上述第一种出卖他人房屋纠纷的处理)为复杂。

　　关于共有人擅自处分共有财产的问题，最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第八十九条关于“共有人在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”该条被认为确立的是善意取得制度。值得注意的是，该规定并未排除不动产的的善意取得。

　　民法上的善意即为不知情。具体在本节情形，指买受人不知该房屋的所有权状态为共有财产。实践中，对善意的审查，可依交易惯例，从两方面考察：一是查房屋所有权证上的记载。依交易习惯及常识，买受人与出卖人在交易时应当对房屋所有权证进行审查，不仅查看所有权人的情况，还要查看房屋的登记面积、房屋的结构、设计用途、土地使用权情况，等等，如果在事后的审查中能够获知该房屋为共有财产，即可推定该买受人为非善意。二是按照交易习惯，买受人必然会对交易的标的物—房屋进行实地察看，如果有证据表明在一般情况下当事人可在实地察看中得知该房产系共有财产的，即可认定买受人为非善意。

　　如果买受人向出卖人支付了房屋的对价，即为有偿取得。如果移转所有权的基础法律关系为赠与等无偿取得财产方式，真正的所有权人(原所有权人)可请求返还房屋所有权。

　　所谓取得财产，应理解为取得物的所有权。对于房屋买卖，善意第三人必须实际上通过登记取得房屋所有权。

　　因此，买受人是否能够受到保护，实际取得共有财产，应当区别买受人是否属于善意、有偿、过户登记等情况，作出不同的处理。

　　(1)后，房屋并未办理过户登记移转所有权的，可按照《合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。权利人不追认且处分人事后也未取得处分权的，合同即无效。因无权处分并最终导致合同无效的，由出卖人向买受人承担信赖利益的赔偿。

　　(2)合同订立后，该房屋所有权已经在登记机关办理了过户登记，并且买受人是善意、有偿获得该房屋所有权的，该房屋买卖合同有效，买受人可依法取得该共有财产的所有权。

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