房屋拆迁合同效力纠纷的处理

　　房屋拆迁合同的效力认定，除了审查一般合同的生效要件外，主要审查当事人是否适格问题。

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　　(一)拆迁人必须具有房屋拆迁许可证

　　《拆迁条例》第六条规定：“拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。”该条是关于拆迁房屋必须获得行政许可的规定。行政许可，是指在法律一般禁止的情况下，行政主体根据行政相对人的申请，通过颁布许可证或执照等形式，依法赋予特定的行政相对人从事某种活动或实施某种行为的权利或资格。行政许可的目的在于抑制公益上的危险或影响秩序的因素。对拆迁房屋实施行政许可，即在一般禁止单位拆迁房屋的情况下，房屋拆迁管理部门根据行政相对人的申请，通过颁布拆迁许可证的形式，依法赋予特定的行政相对人从事房屋拆迁的权利。房屋拆迁许可证是拆迁人获准房屋拆迁的证明文件，是拆迁人获得行政许可的依据。拆迁人的主体资格是否合法，关键看其是否具有房屋拆迁许可证。没有取得房屋拆迁许可证而以拆迁人名义签订的房屋拆迁合同无效。

　　在个案中对拆迁许可证的审查，主要着重审查房屋拆迁合同中的拆迁人与许可证上记载的被许可单位是否一致，合同中的被拆迁房屋是否位于拆迁范围内等内容。

　　如果被拆迁房屋并非位于拆迁范围，属拆迁人擅自扩大房屋拆迁范围，其就房屋拆迁范围外的房屋拆迁问题签订的合同无效。

　　拆迁人超过拆迁期限与被拆迁人签订的合同的效力问题，我们认为应当具体问题具体分析，一般情况下不宜认定无效。超过拆迁期限进行拆迁(包括与被拆迁人签订拆迁合同)，当然违反了《拆迁条例》第九条的规定，但是，这并不能从根本上否认拆迁人的拆迁资格。

　　根据《拆迁条例》第七条规定：“申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：(一)建设项目批准文件;(二)建设用地规划许可证;(三)国有土地使用权批准文件;(四)拆迁计划和拆迁方案;(五)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起三十日内，对申请事项进行审查;经审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。”

　　从该条规定可以看出，拆迁人一旦获得房屋拆迁许可证，即意味着其获得了房屋拆迁地块范围内的建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件，拆迁人已经获得了合法土地的使用人的地位，只不过该利用尚需受到原土地利用人即被拆迁人一定程度上的限制。这就是说，一般情况下，就特定房屋的拆迁行为而言，其拆迁是不可避免的;就房屋拆迁合同的当事人来说，也应当是一致的，不存在超过拆迁期限被拆迁人与拆迁人以外的人签订合同的可能性。因此，就房屋拆迁的安置补偿问题订立的合同，只要是当事人双方真实意思的表示，就不宜认定合同无效。当然，在审理中也要注意审查为什么拆迁人不去申请延长拆迁期限或有关部门对拆迁人请求延长拆迁期限的申请不予批准的情况。如果存在着拆迁人被剥夺拆迁人资格的可能等情况，应当酌情处理，不应一律认定合同有效。

　　(二)被拆迁人、承租人的界定及相关纠纷的处理

　　房屋拆迁对被拆迁房屋的所有人及其相关权益人(包括被拆迁房屋的承租人)来说具有不可预期性、强制性，因为拆迁必然涉及补偿与安置问题，与当事人权益关系甚大。而由于历史原因，不仅房屋的产权制度的演变较为复杂，而且由于法律意识问题，当事人多不注意保护自己的权利，因此房屋所有权关系、使用权关系多纠缠在一起而不明晰。一旦遭遇拆迁，历史沉积下来的矛盾立刻显现出来，首先可能就是所有权人、承租人地位之争，然后才能谈得上房屋拆迁合同的签订问题。

　　被拆迁房屋的所有权人、承租人地位之争，不是在房屋拆迁合同中应当解决的问题。纠纷酿成诉讼的，首先考虑提起房屋所有权确认之诉。但是在处理房屋拆迁合同纠纷时，合同当事人是否适格的问题是必须审查的，即必须查清被拆迁房屋的所有人与承租人的地位，因其关系到合同的效力问题。

　　关于被拆迁人，按照《拆迁条例》第四条第三款的规定，被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。关于房屋所有人的界定以及部分共有权人就共有房屋、无权处分人就他人房屋与拆迁人签订房屋拆迁合同的效力问题，详见本书关于房屋买卖合同纠纷案件的审理部分。

　　关于被拆迁房屋的承租人的界定，详见本书关于房屋租赁合同纠纷的审理部分。

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