城中村改造的主体

　　本文介绍城中村改造的主体，城一般认为，城中村的改造主体是政府。

　　但从城中村改造的结果上看，改造后要么在原有城中村的土地上建设新的居民区，要么是在原有城中村的土地上建设一些公益性的市政设施。在前一种情况下，完全有可能由原城中村居民与房地产开发商合作开发的方式进行，政府在其中只需对改造双方提供一些政策方面的支持;在后一种情况下，则政府是根据《中华人民共和国宪法》第十条和《中华人民共和国土地管理法》第二条“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”进行改造工作，政府是改造主体，政府在成为改造主体后才开始委托开发商进行建设。因此，一味地认为，在城中村改造中只有政府才是主体的认识并不一定妥当。

　　现在的问题是：(1)在“城中村居民与房地产开发商合作开发的模式”下，开发商能否对改造后所开发的成果(如，建设的房屋)进行权属主张?如果开发商主张权属收益和物权处分权利(如，房屋买卖)，那么是否意味着在集体所有制土地上所建盖的房屋也可以进入商品房交易市场进行自由流通?

　　(2)在政府是建设主体的情况下，根据目前建设思路，一般是采用BT或BOT模式进行项目建设。现在的问题是，在BT模式下，政府是否愿意回购，回购费用由什么保障?在BOT模式下，开发商在“OPERATION”期间，如何对该公益设施收取运作费用?如果政府不采用BT或BOT模式进行城中村改造，而以城中村的土地使用权作为投资方式，吸引地产开发商进行相关的商业用房建设，最终分享项目建设完成后的成果，即政府与开发商组成一个实质上的 “项目开发主体”，则政府的行为是否违背了“公共利益”条款?

　　上述两个问题可以最后归结为：城中村改造是否是一个市场能够自行解决的问题，还是必须依靠行政手段才能解决?

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