拆迁程序究竟如何走?

　　案例：

　　我是一拆迁户，我在市区的一处私房今年因房产开发而面临拆迁。拆迁公司找我谈了好几次，我都没有接受安置方案。主要原因是，我家开了两个店面经营，我和妻子从单位下岗后，就靠这两个店面维持生计。这几年城市扩大后，两个店的生意好，我们全家的生活全靠它。现在开发商委托的房屋评估机构对我们的房屋评估时，把我们的房子当作居民用房，完全不考虑他的实际现状。开发商依居民住房的标准给我们实行安置。在我几次拒绝拆迁公司的补偿协议后，开发商现在向建设主管部门提出行政裁决。现在他们通知我去听证，我对所谓的听证、裁决等程序一无所知。请问：我该怎么办?

　　律师徐晋庥回信

　　拆迁程序还是比较复杂的，这里将拆迁的程序作一个大致的介绍：

　　1、拆迁公告

　　首先，拆迁单位应当按照法律规定的手续和程序申领房屋拆迁许可证。房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。

　　2、进场评估

　　(1) 评估机构须有资质：对被拆迁房屋进行市场评估的单位，应当具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质的房地产评估机构。(2)选定评估机构：评估机构可以由拆迁人和被拆迁人共同选定，双方不能达成一致的，有房屋拆迁管理部门在符合条件的机构中抽签选定。(3)异议处理：如果拆迁一方对评估结果有异议的，可以在5日内要求评估机构作出解释、说明。如果经评估机构说明仍有异议的，有异议一方可以委托符合资质的其他评估机构重新评估。

　　根据有关规定，营业用房和住宅房的补偿标准确有区别，但对是否营业用房有时会发生争议，你如果主张被拆迁房为营业用房的，应提供相应的依据。

　　3、双方协商补偿方案

　　评估结果经双方确定后，可以对补偿方案进行协商。拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。

　　4、行政裁决

　　如果拆迁双方达不成拆迁补偿安置协议的，任何一方都可以向房屋拆迁管理部门申请行政裁决。在我市，房屋拆迁管理部门是市建设局。

　　未达成拆迁安置协议户数占项目拆迁总户数30%以上的，房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前，应当对裁决的依据、程序进行听证。听证双方可以现场答辩。

　　在裁决中，被拆迁双方都可以提出调解。如果调解不成，裁决机关作出裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。

　　对于你房屋应按营业用房作价补偿的主张，可在听证或裁决过程中提出。

　　5、行政诉讼

　　当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。

　　6、强制执行

　　对已生效的裁决或判决，当事人一方不履行的，另一方当事人可申请人民法院依法强制执行。

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