聚焦新政后的购房热门问题

　　4月17日，国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，该通知被称为“房贷新政”以下简称为“新政”，新政出台后，对房地产市场引起了很大的影响，尤其是已经签购房合同并准备以贷款方式支付房款的购房者，如果新政，他们必须要提高首付，而且如果属于第二套购房的，贷款利率还要提高1.1倍，对购房者来说加大了购房成本，有的买方不得不放弃购房，但对于已经签定的合同应如何处理，成为现在双方争议的焦点问题。带着一些网友极其关注的焦点问题，记者采访了辽宁智库律师事务所的冯xx律师，针对日前网友的系列焦点问题，给予了详细的解答。

　　购房人在面临新政时还有哪些问题需要新浪乐居的帮助，欢迎致电400-606-6969房产百事通，或者留言，我们将及时与律师联系为您解忧。

　　焦点问题一： 购房者已经与开发商签定了认购书、并交付了定金，现因新政的出台，购房者考虑到首付款增加且贷款利率也要上提，于是决定不再购买，此情况下，购房者交纳的定金，开发商是否应当返还?

　　冯xx律师：购房者与开发商签订《认购书》，约定了将来签订正式《商品房买卖合同》的时间，并由购房者交纳一定金额的定金作为将来签订正式《商品房买卖合同》保证。如果签订《认购书》后，新政出台后，有的购房者再与开发商签订《商品房买卖合同》时，就需要提高首付款的比例，而且因贷款所支付的银行贷款利率也要提高，这已经超出了购房者在签订《认购书》时所预见的购房成本，很多购房者因此而买不起这套房屋，如果是这种情况，我们认为，这种“房贷新政”的出台，购房者在签署认购书时是不可预见的，可以争取以最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第四条的规定，即“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，向开发商主张返还定金。

　　焦点问题二：中介公司代购房者办理相应的贷款手续，未按合同约定履行合同导致购房人执行高贷款利率的，中介公司是否应承担违约责任?

　　冯xx律师：购房者和中介公司签订了中介合同，约定由中介公司代购房者办理相应的贷款手续，如果中介公司在合同约定的办理期限内办理了贷款手续且合同中中介公司并未对首付款比例及贷款利率作以承诺的，因为银行政策调整导致购房者购房成本增加的，则中介公司不存在违约行为，购房者无权要求中介公司赔偿损失。

　　如果中介公司在合同约定的办理期限内办理完毕贷款手续可以享受原贷款比例及利率，而中介公司因未在合同约定的办理期限内办理完毕贷款手续，导致购房者需执行提高后的贷款比例及利率，给购房者造成了诸如偿还的贷款利息增加等实际损失的，购房者可以要求中介公司予以赔偿。

　　焦点问题三：购房时因开发商工作人员说房屋不会降价，购买了房屋。新政出台后，如果房价受到影响而下降的，开发商是否应承担购房人的房屋差价损失?

　　冯xx律师：一般情况下，开发商工作人员对购房者的说辞不视为开发商对购房者的承诺，只是行业人员对市场前景的预测，并不属于要约的内容，即使房价下跌的，也不应视为开发商的违约行为，因此购房者无权要求开发商承担房屋差价损失。除非购房者和开发商在签订购房合同中明确约定，将来如果房价下跌，开发商赔偿全部房屋差价损失。否则，购房者不能依据开发商工作人员的说辞向开发商主张房屋差价损失。

　　焦点问题四：买方通过中介买了一套二手房，约定首付款30%，其它房款以贷款方式支付。但是签订合同不长时间，出台了新政，而买方正好属于二次购房，一算购房本成过高。并且由于卖方需要先还他自己的贷款才能赎出产权证，算算时间，等卖方赎出证了，买方贷款时肯定要执行新的“贷款政策”。因此买方想因贷款政策变化，属于“不可抗力”为由，要求解除合同。

　　根据最高院《关于正确适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释二》第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本条是关于合同履行中有关“情势变更”的解释，此次“房贷新政”所引起的贷款政策的变化，能否被认定为“情势变更”，需要法院根据具体案件予以认定。但是需要提醒的是，法院在“情势变更”条款的适用上都会十分的慎重，所以个别购房者如果以此条作为依据，主张退房，需要考虑诉讼风险。

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