限购政策与购房合同解除问题

　　今年上半年出台的国十条威力还未散去，由于近期楼市强势回暖终于引发了调控的进一步升级。近日，央行、银监会、财政部、住建部、国土资源部、监察部等六大部委纷纷出台贯彻"新国十条"的新措施，但其中多项条款较前"新国十条"内容更为严格。这些政策包括要求对有闲置土地等违法行为的地产商停发贷款、三套房全面停贷、惩处不严格执行信贷政策的银行、要求房价上涨过快城市限定居民家庭购房套数、加快推进房产税改革试点并逐步扩大到全国等。专家表示，在房地产调控遭受失败质疑的时刻，中央此举意在加强问责力度，避免调控成为"空调"。

　　那么，这些措施，特别是三套房全面停贷后，已经签订的购房合同(hetong) 如何解除呢?本律师曾在国十条后撰写了文章，认为政策变动导致购房人无法贷款，可依据合同(hetong)法解释二的情势变革原则解除合同，后北京海淀法院的判决也支持了我的观点。那么在国十条五条升级版出台后，特别是三套房全面停贷，将使得问题的解决更加清晰。由于非购房人主观因素导致了购房合同无法继续履行，购房人有权单方解除合同，并要求开发商或房主退还全部预付款、定金，并且不承担任何违约责任。

　　下面可以回顾下今年强劲的房地产调控新政。强调下我的观点。

　　一、购房人退房属于《合同法》解除合同的法律行为

　　商品房买卖合同以及二手房买卖合同从签订之日起就具有法律效力，如果没有法定事由应当按照合同履行，这是合同法的基本规定，也是民法诚实信用、约定必守原则的体现。购房人主动提出退房，其实就是要解除原签订的买卖合同，终止合同的效力。这就带来了如何解除合同以及解除合同后的责任承担问题。

　　二、商品房买卖合同的法律依据

　　在我国目前的法律体系中，对商品房买卖合同的法律问题规定最为明确的是2003年4月28日颁布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。这个司法解释对购房人解除合同也就是退房的依据做了系统完整的规定，其中购房者能够提出单方面解除购房合同的合理退房请求主要有下列几种：

　　(一)开发商不能按期交房。在交付房屋日期到来前，开发商明确表示或者以其行为表明其不能按期交付房屋的或者表明不履行主要债务的，购房人可以解除合同要求退房。

　　(二)开发商将已售房屋私自抵押。商品房买卖合同订立后，开发商私下将该房屋抵押给第三人导致购房人购房合同目的不能实现的，买房人有权退房并解除合同。

　　(三)一房二卖的。商品房买卖合同订立后，开发商又将该房屋私自卖给第三人导致买方购房合同目的不能实现的，买房人有权要求退房并解除合同。

　　(四)隐瞒房屋真实情况构成欺诈的。例如：开发商故意隐瞒没有取得许可证明的事实或者提供虚假的预售许可证明的，买房人有权解除合同;开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实的，买房人有权解除合同。开发商故意隐瞒所售房屋已出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实的，买房人有权解除合同。

　　(五)房屋不符合要求的。例如：因房屋主体质量不合格不能交付使用或者交付使用后，房屋主体质量经检验确属不合格;房屋的主体结构、防水、电气、管道等存在严重影响正常居住的;卖方交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同没有约定处理方式或约定的处理方式不明确的，若面积误差比绝对值超出3%的，买受人有权解除合同，请求返还购房款及利息。

　　(六)开发商迟延履行主要义务。例如：开发商在交房期满后，经购房人催告在三个月的合理期限内仍未履行的，买房人有权解除合同;商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限(商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日;商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日)届满后超过一年，由于卖方的原因，导致买房人无法办理房屋所有权登记的，买房人有权解除合同。

　　(八)合同中对购房人退房有明确约定的。在标准购房合同中，有协议条款部分，如果在签订合同时，双方对购房人有权要求退房规定了明确的条款，则可以依据该条款要求解除合同。

　　(九)双方协商一致。协商一致是解除合同的法定事由。

　　三、国十条以及各地的房地产调控政策出台后解除合同的理由

　　此轮房地产调控政策着力点是购房贷款政策，因此，限购、禁购政策都是从房贷政策上从严限制购房人。作为购房人来讲，不履行房屋买卖合同的主要原因也往往是房贷政策调整后无法按照原合同办理房屋按揭贷款。针对房地产新政的这种特殊情况，购房人解除合同的主要法律依据也就有了相应的增加，比如：

　　(一)因不可归责当事人双方的事由导致无法办理商品房买卖贷款的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定：商品房买卖合同约定，买受人以贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。因此，在购房人购买开发商建设的新房、期房过程中，如果出现国十条新政这样导致当事人无法办理贷款的情形时，可以以此作为解除依据，向开发商提出解除合同。

　　(二)依据情势变更原则解除房屋买卖合同。2009年最高人民法院颁布了《合同法解释(二)》，其中第二十六条明确规定："合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除"。这就第一次将情势变更原则引入了我国法律。

　　相关阅读：

　　天津西青推荐律师：钟磊律师

　　天津西青推荐律师：钟磊律师 钟磊律师 手机号码：13820133999 执业证号：11201201210558235 执业机构：天津新华律师事务所 专长领域：损害赔偿 债权债务 劳动纠纷 婚姻家庭 遗产继承 交通事故 地 址：天津市西青区西青法院对面供水大厦404室 邮 箱：zhonglei……[更多]

　　房产合同范本格式

　　房产合同范本格式 立合同人： 卖方： 法定代表： 委托代理人： 买方： 法定代表： 委托代理人： 买卖双方现就下列房地产买卖，订立本合同，共同遵守： 一、 房地产坐落于广州市 路街巷 (里、坊) 号 房，《 证》 证号 号，测量： 图 幅 地号。 二、 该房地产……[更多]

　　房产合同纠纷案件中认定合同效力和无效合同的原则

　　房产合同纠纷案件中认定合同效力和无效合同的原则一、合同效力及房地产合同效力的概述 合同的效力，又称合同的法律效力，是指法律赋予依法成立的合同具有约束当事人各方乃至第三人的强制力。那么，怎样的才能对当事人或第三人产生法律上的约束力呢﹖当事人订……[更多]

　　海南特区房产合同纠纷案件中认定合同效力的原则和无效合同处理的原则

　　海南特区房产合同纠纷案件中认定合同效力的原则和无效合同处理的原则一、合同效力及房地产合同效力的概述 合同的效力，又称合同法律效力，是指法律赋予依法成立的合同具有约束当事人各方乃至第三人的强制力。那么，怎样的合同才能对当事人或第三人产生法律上……[更多]