上海市执业经纪人条例

　　我国房地产经纪业随着国民经济和房地产业的日益繁荣而不断地发展，但仍然存在许多问题，需要我们进一步探讨，以便能够推动房地产经纪业的健康发展。

　　一、我国房地产经纪业存在的主要问题

　　1、房地产经纪机构规模小，资金实力弱。由于我国房地产经纪业进入“门槛”较低，行业发展历史较短，还未经历充分竞争而优胜劣汰的重组兼并过程，从而导致经纪机构普遍规模较小，资金实力较弱。例如，2003年某市实施的房地产中介服务管理条例中规定，中介机构注册资本金不少于30万元，仅从事咨询业务的机构的注册资本金不少于10万元;有不少于15平方米的场所;有执业资格证的人员不能少于3人。

　　如此低的准入条件，导致许多经纪机构只有“一部电话、两三张台子、三五个人”，市场上规模较大的专业经纪机构“凤毛鳞角”。这种状况使开发商很难有信心将自己的上千万、甚至上亿元的房产委托给他们，二手房市场的供求双方也对这些机构充满戒心，不敢轻易把业务委托给他们。

　　2、经纪机构之间各自为政，经纪机构与政府部门及其它相关机构之间缺乏有效的信息沟通。我国房地产经纪业是固定投入和变动成本较低的服务性行业，随着房地产热的出现，房地产经纪机构遍地开花，业务量普遍较少，如北京市2003年成交二手房1.6万套，由3000余家经纪公司分食，平均每家只有5.17套。各经纪公司之间为了争夺有限的市场，互相封闭房源信息，使原来信息就严重不对称的房地产市场更是雪上加霜。

　　这不仅损害消费者的利益，影响房地产市场的发展，最终也影响经纪机构的利益。此外，它和相关政府部门，甚至其主管部门的信息沟通渠道也并不顺畅。这种信息不通畅通的状况，使得原本就存在环节多、程序复杂、信息需求量大、信息不对称的房地产交易活动，增加了不必要的环节和障碍，使得交易费用大增，减少了交易成功率。、

　　3、房地产经纪机构内部管理混乱。目前，我国大部分房地产经纪企业普遍缺乏有效的内部管理。主要表现为：

　　① 从业人员素质较差，高素质的专业人员缺乏。房地产经纪业务的开展需要大量精通建筑、物业管理、金融、法律等有实践经验的专业人员，但满足这些条件的经纪机构并不多。我国虽然也开展了经纪人资格考试制度，但通过全国性考试的并不多，2003年只有4078人通过全国性经纪人资格考试。

　　②内部组织体系不健全。许多机构由于人员较少，许多人既是业务员，又是出纳，又充当会计，没有完整的组织体系，业务流程混乱，导致业务员卷款而逃的现象屡有发生。

　　③缺乏必要的台账记录和会计记录。这对主管部门监管和了解信息提出了难题，也导致国家税收的大量流失。另外，还存在合同格式不规范、内容含糊、服务不到位、手续不齐备等现象，影响企业经营和声誉。

　　4、经纪机构违规现象严重。我国房地产经纪行业存在大量的违规现象，争议和诉讼案件较多。据统计，关于房地产投诉案中，房产经纪业的投诉占到15%左右，仅次于房屋质量投诉案件。经纪业中的违规形式多种多样，主要表现为：

　　①无证、无照经营;

　　②经纪机构及其从业人员通过包销的名义，隐瞒委托人的实际价格和第三方交易，赚取差价，谋取佣金以外的收入;

　　③出借、出售、出租资格证书;

　　④不到房地产主管部门办理登记备案手续;

　　⑤向客户提供不实信息;

　　⑥乱收诸如看房费等一些额外费用;

　　⑦利用格式条款对相对人作出不公正的规定等等。

　　5、法律、法规建设严重滞后。虽然，我国已相继颁布了一些规范房地产业的法律、法规，其中不乏对房地产经纪业活动进行规范的条款，但其内容大多空洞、泛泛，缺乏可操作性，甚至许多法律、法规在内容上互相冲突，缺少一部完整慎密的规范房地产经纪业的法律、法规，导致监管机构和从业人员无法可依，给实践活动带来许多不良影响。

　　许多地方性的法规，也存在同样问题。比如，《经纪人管理办法》第二条规定的经纪活动包括：居间、行纪和代理等业务，而建设部 1996年颁发的《城市房地产中介服务管理规定》中的经纪活动规定为：提供房地产信息和居间代理。二者差异大矣!作为指导人们活动的法律、法规如此不明确，从业人员和监管部门常常束手无策，造成市场混乱。

　　6、行政主管部门监管难度大。我国房地产经纪企业数量多，地域分散、人员构成复杂，特别是由于法律、法规等建设滞后，各相关主管部门之间协调不畅，行政主管部门执法权力有限，加上受机构、人员编制的限制，使得主管部门的监管能力受到很大削弱，存在着许多盲区和漏洞，亟待改善。

　　综上所述，我国的房地产经纪业还不大成熟，，竞争力较弱，难以满足经济发展的需要。难以抵御国外实力强大的经纪公司对我国经纪业的冲击。虽然如此，但我们并不能因此而丧失信心，正视困难、解决问题才是我们的出路。

　　二、促进房地产经纪业有序发展的策略

　　1、建立、健全完善的房地产经纪法律、法规体系。首先，要完善现有的有关房地产经纪的法律法规，解决各法律、法规之间冲突、矛盾及含混不清之处;其次，要出台一部完整的房地产经纪法律及其实施细则，明确房地产经纪业的业务内容，对经纪机构的设立条件作出明确的界定，加大对违法机构和人员的惩罚力度，明确提高房地产主管部门的权力和职责，在增强其监管能力的同时，加大对其执法行为的监督;最后，要明确房地产行政主管部门和其它部门的职责划分和联系沟通机制。

　　2、运用行政和技术的手段，建立信用保障机制。针对目前我国许多房地产经纪机构和人员存在不守信用、欺诈顾客的现象，主管部门应采用行政和技术手段建立信用保障机制，主要途径和方法有：

　　①保证金制度。在机构设立时要求经纪公司交纳和其业务规模相称的保证金，存于指定的银行，并每半年根据其业务量大小随时调整保证金，当客户权益受到侵害时，根据双方协商或法院裁决的数额，从保证金中支付。

　　②鼓励或强制经纪机构投保职工忠诚保证保险。鉴于从业人员素质不高，对欺诈顾客和企业的行为，除进行必要的职业道德教育和加强企业内部管理外，还可通过投保职工忠诚保证保险。当职员的不诚信而导致企业损失时，保险公司可先予赔付。

　　③投保信用保证保险。当对方或自己不守信或违约给相对人造成损失时，保险公司负责赔付。

　　④建立以银行为主体的“托管”机制，即经纪公司负责提供信息和代办过户等服务，而将房产证和预付的房款在双方合同未履行完前由银行托管，银行收取居间担保和保管费。虽然看起来经纪公司收益减少，但由于买卖双方的信任度增加，业务量可能不降反升，收益增加。

　　⑤建立“违规曝光”制度，行业主管部门要充分利用现代通讯工具，通过网络、电视等媒体对“黑中介”、违法企业给予曝光，并对职业操守较好的企业和个人予以表扬并公示于众。

　　3、加强企业内部管理，提高服务水平。首先要建立健全企业内部各项管理制度，从日常的行为规范、机构设置、责任分工到客户档案、会计制度都要逐步完善，以减少职工违规、违法的可能性。其次，经纪企业应不断拓展服务领域，延伸服务内容，提高企业的服务层次和内容以满足客户的更多需要。

　　4、提高从业人员素质。监管部门不仅要严格经纪从业人员的准入制度，对从业人员的学历、知识结构、资格考试、考评、监督等都要有明确的规定。还要通过考评逐步淘汰不合格者，要充分利用行业协会的资源，建立从业人员再培训机制，不断提高从业人员的素质。

　　5、建立信息共享机制。随着计算机的普及、互联网技术的成熟、通讯的日益发达和交易费用的不断降低，使建立通畅的信息共享机制成为可能。房地产经纪主管部门要发挥主导作用，借助现代技术，开发出信息共享的平台。共享的信息应包括：房源信息、法律法规、企业的资信状况、业务能力及企业和个人的违规记录等等。

　　顺畅的信息共享平台，应该能够保证房地产经纪企业内部、企业与企业之间、企业与行政主管部门以及他们和消费者之间进行良好的信息沟通，改变信息不对称的现状，使政府的管理更透明、企业的信息更准确、消费者消费更放心。

　　6、建立和完善行业协会。房地产经纪人行业协会是在房地产主管部门的指导下从事房地产经纪的企业自愿组成的行业自律性社会团体。完善的行业协会的职能：

　　①沟通政府和企业的职能，作为行业协会首先要做到上情下达信息传递的作用;其次应起到协助政府向企业宣传政策的作用;最后，协会也应帮助企业向政府传递其意见和要求，监督执法部门的行为。

　　②进行行业管理，制定行业规范、服务标准、行业道德准则，逐步建立起完善的行业自律机制。

　　③为协会的会员企业服务。通过会议、简报、网络等形式，增进企业之间的信息沟通，协调企业之间的相互关系。协会还应充分利用自己的资源帮助企业提高其管理水平和人员素质，定期或不定期地开展一些行业发展动态、企业管理知识、房地产经纪人专业知识的培训或讲座。

　　④受理顾客投诉，监督企业和从业人员的行为，维护消费者权益，同时也应维护企业的合法权益。

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