房地产合同的法律效力

　　一、房地产合同的效力

　　合同的效力就是合同的法律约束力，是指法律赋予依法成立的合同具有约束各方当事人的强制力。当事人订立合同是一种经过合意的民事行为，如果符合法律规定的条件，就是一种民事法律行为，在法律上产生约束力。《民法通则》第55条规定：民事法律行为应当具备下列条件：

　　(一)行为人具有相应的民事行为能力;

　　(二)意思表示真实;

　　(三)不违反法律或者社会公共利益。

　　也就是说，订立合同的行为如果符合上述条件就是民事法律行为，就在产生了法律上的约束力，否则不产生法律效力。

　　不产生法律效力的合同为无效合同。1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》规定合同无效的条件是：

　　(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;

　　(二)恶意串通，损害国家、集体或第三人利益;

　　(三)以合法形式掩盖非法目的;

　　(四)损害社会公共利益;

　　(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

　　因无效合同所取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿;有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

　　二、无效房地产合同的处理

　　《合同法》第56条规定：“无效的合同或被撤销的合同自始没有法律拘束力。”第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价被偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”

　　无效的房地产合同也应按上述规定来处理。概括起来，法律对无效合同的处理主要是：

　　(一)返还财产或折价赔偿;

　　(二)赔偿损失。

　　对于非过错方也需承担一定的法律后果，但在具体处理上，应遵循以下原则。

　　(一)公平原则

　　房地产开发经营活动是一种民事活动，《民法通则》第4条规定：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。在对无效房地产合同的处理中，也应贯彻这一原则。比如因未办理房屋租赁许可证而导致租赁合同无效时，租赁关系无效，承租方应将房屋交还出租方，并且有过错的出租方仍应赔偿承租方的损失。但是这里有一个不可忽略的情节，承租方既便没有过错，但其确实也使用了出租方的房屋，属实际受益人，应考虑让无过错的承租方支付实际使用房屋的租金，才比较公平合理(租金的确定可通过估价部门进行评估)。

　　(二)避免累讼原则

　　房地产合同纠纷案件中往往存在多种法律关系，对一种法律关系认定无效后，会影响到其他的法律关系，因此，在无效房地产合同的处理上可以考虑尽可能全面协调，减少诉讼程序。比如在确权案件中同时存在房屋抵押关系和房屋买卖关系，如果认定买卖关系有效，抵押关系无效，这种处理若不存在返还房屋或赔偿损失的问题，应责令有关当事人中止他项权利登记备案，以保证买卖关系的确认。

　　相关阅读：

　　郭敏华律师-婚姻法对家庭暴力的规定

　　婚姻法对家庭暴力的规定 《中华人民共和国婚姻法》 第三条第二款：禁止重婚。禁止有配偶者与他人同居。禁止。禁止家庭成员间的虐待和遗弃。 第三十二条：有下列情形之一，调解无效的，应准予离婚： (一)重婚或有配偶者与他人同居的; (二)实施家庭暴力或虐待……[更多]

　　郭敏华律师-遭同学微博诽谤能否要求精神损害赔偿?

　　遭同学微博诽谤能否要求精神损害赔偿? 遭同学微博诽谤致精神损害，但未造成严重后果的，即使受害人请求赔偿损失，法院一般也不予支持。但是，受害人可以通过诉讼请求该同学停止侵害、恢复名誉、消除影响、赔礼道歉。 相关法律可参考： 《最高人民法院关于确……[更多]

　　玉林律师郭敏华：离婚案件中孩子抚养权如何判决

　　离婚案件中孩子抚养权如何判决 我国《婚姻法》第三十六条规定，父母与子女间的关系，不因父母离婚而消除。离婚后，子女无论由父或母直接抚养，仍是父母双方的子女。 即，对于离婚孩子抚养权问题，离婚后，父母对于子女仍有抚养和教育的权利和义务。 在离婚案……[更多]

　　玉林律师郭敏华：故意伤害罪自首后的量刑标准

　　故意伤害罪自首后的量刑标准 我国《刑法》第二百三十四条第一款规定：故意伤害他人身体的，处三年以下有期徒刑，拘役或者管制。犯前款罪，致人重伤的，处三年以上十年以下有期徒刑;致人死亡或者以特别残忍手段致人重伤造成严重残疾的，处十年以上有期徒刑、……[更多]