合同违约 楼价上涨部分需赔偿

　　【案情介绍】

　　2007年9月8日，楼某作为乙方、石某作为甲方、上海锐丰房地产投资顾问有限公司作为丙方共同签订《房地产买卖居间协议》，约定乙方为表示对丙方居间介绍的甲方房地产之购买诚意，交付意向金人民币(以下币种均为人民币)10万元;买卖的系争房屋坐落于上海市青浦区徐泾西路X弄X号，建筑面积371.7平方米;总房款720万元;甲、乙双方同意在本协议生效后甲方产证办出后两日内按本协议第三条所述内容至丙方处签订房地产买卖合同;本协议签订后两个工作日内，乙方应补足定金10万元;在甲、乙双方签订《上海市房地产买卖合同》后三个工作日内，由丙方向乙方收取购房首期款300万元(内含定金20万元);甲、乙双方签订《上海市房地产买卖合同》后三个工作日内，甲方应去相关抵押权人处还清其所欠贷款余额并取得相关权证文书，同时甲方还应在取得上述权证文书后八个工作日内，办理完结该房屋注销抵押登记事项;在该房屋抵押登记注销后，且公证处出具买卖合同之公证文书后三个工作日内，甲、乙双方共同赴青浦区房地产交易中心办理该房屋产权过户手续(即送件)。

　　送件当日，乙方向甲方支付第二笔房款410万元;在以乙方为所有权人的房地产权证办出后两个工作日内，甲方向乙方办理该房屋验收交接手续;交房当日，乙方应将购房余款10万元交付甲方;乙方根据国家规定负担本交易所产生的税、费。协议签订后，石某收取楼某定金20万元。后中介公司通知石某签约，因石某不同意按720万元出售，双方未签订买卖合同。

　　2007年10月石某与案外人王某签订《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋出售给王某，合同价款815万元。合同补充条款第4条约定，王某自愿根据国家法律、法规、规章、政策等规定各自承担本易所产生的所有税、费。若在交税前因国家政策变动发生税费增加，双方可自行协商承担增溢部分税费，若协商不成，则双方同意合同自动解除，互不追究违约责任。

　　2007年10月，楼某以石某将系争房屋出售他人构成违约为由，起诉要求判令石某双倍返还定金40万元并赔偿损失75万元。艾朗律师服务团队的姜律师分析，《房地产买卖居间协议》约定了楼某与石某应另行签订房屋买卖合同，且协议未明确付款时间以及房屋交付条件、日期等房屋买卖合同中的必备内容，故双方签订的系预约合同。石某不同意按原价格签订买卖合同并将系争房屋出卖给他人构成违约。由于石某过错导致楼某丧失在同时期购买其他房屋的机会，使本可通过与石某订立买卖合同而获利的机会丧失，在房价上涨的情况下，楼某的利益受损。

　　石某与案外人签订合同的价款可作为系争房屋市场价参考，因双倍返还定金无法弥补楼某损失，故石某应赔偿楼某损失。楼某要求石某按两份合同差价赔偿，此差价属可得利益范畴，但由于双方处于预约阶段，楼某未全额支付对价，石某只应对楼某的机会利益损失而非可得利益损失进行赔偿，对此损失酌情确定。

　　【法院判决】

　　法院最终判令石某双倍返还原告楼某定金人民币40万元并于赔偿原告楼某损失人民币20万元。

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