售出房屋能否拿回 房价上涨引发的房产买卖纠纷

　　　第一次诉讼：

　　原告许某诉称：原告原为北京市居民，后因拆迁产权兑换安置，原告分得位于某处201房屋一套，建筑面积为82.47平方米。原告为朴实的家庭妇女，对于房价及政策一无所知。2009年6月，经房产中介公司介绍，将该房屋产权证交给了被告，欲出售该套房产。可是被告在没有经过原告同意的情况下将该房产于同处7月办理了网签，出售价格竟然为54万，合计每平方米只有6547元人民币，不足市场价格的一半。在办理房屋所有权转移登记申请书买房人签字一栏，被告串通隐瞒了真实的购买人，伪造了被告签字，将原告名下的该房屋过户到被告名下。原告始终没有和被告签订过任何形式的房屋买卖合同，也没有同意过将该房屋以如此低的价格向外出售。因此原告同被告2009年签订的《北京市存量房买卖合同》应为无效。

　　无效的理由包括：

　　1、根据合同法第52条，该合同违反国家税法，买卖双方办理买卖合同网签的时候，把真实的成交价90.5万元变更成了54万元，逃避了应由被告交纳的契税、营业税等相关的房屋交易税费;房本显示规划用途是非居住，过户时没有按照非居住房屋交纳税费，而是按照居住房屋交纳的税费。

　　2、被告和中介恶意串通损害原告的利益。

　　3、根据特权法规定，原告出售房屋没有经过原告丈夫的同意。

　　4、居间合同的买卖合同中的买受人都是崔某，但是这两份合同中崔某的签字都不是崔某本人所签。

　　5、交易房本显示房屋按经济适用房管理，经济适用房应满5年才能上市交易，诉争房屋是2008年取得房屋所有权证的，过户到被告名下时还不满5年。

　　6、被告不是真实的房屋买受人，诉争房屋过户到被告名下时，产权转移申请书上的买卖双方签字不是买卖双方本人所签;在朝阳区建委调取的网签合同上的买受人签字不是被告本人所签。

　　现起诉要求：判决原告同被告2009年签订的《北京市存量房买卖合同》网签合同无效。

　　被告辩称：

　　1、《北京市存量房买卖合同》的条款是经原告同意认可并签字，不存在任何串通行为，原告具有完全的民事行为能力。针对于网上签约的房屋价格问题，在合同中双方对于买卖房屋标的、价款等均有明确约定，原告能够理解、认知并做出相应判断，原告在出卖人栏的签字是行使相应的民事权利，是原告对该合同的确认，是原告真实意思的表示，不存在任何串通行为。

　　2、被告并未隐瞒真实的购买人，并不存在伪造被告签字的情形。《北京市存量房买卖合同》中约定购买人为被告，实际购买人也是被告。在该房产的交易过程中，原告与被告自始至终都是知情的，被告从未向原告隐瞒过真实的购买人。至于被告签字事项，由于被告系在校生，无法亲自办理购房各项事宜。在购房过程中，受托人崔某(与被告系亲属关系)办理相关事宜。在购房过程中，受托人崔某在被告及委托代理人处均进行了相应的签字，与原告共同办理了该房产交易过程中所需各项手续，依据民法通则中关于代理的相关规定，被告与崔某之间就购房及签订合同行为系委托代理关系，依法有效，并非原告所称伪造被告签字。

　　3、《北京市存量房买卖合同》依法生效并且实际履行。对于签订该合同的原、被告双方主体合法，意思表示真实，并且办理了过户登记手续，目前，被告合法持有该房产的产权证。

　　4、诉争房屋房产证上规划用途是非居住不影响该房屋的转让，其房屋实际性质是回迁楼房，只是参照经济适用房管理。

　　经审理查明：2009年，原告为甲方与李某为乙方签订房屋买卖合同，约定：原告将北京某房屋出售给李某，李某签订合同时支付定金5000元。

　　原告提交2009年《北京市存量房买卖合同》，合同的出卖人为原告，买受人为被告，约定：将涉诉房屋出售给被告，崔某作为被告代理人在该合同上签字。原告称其签字时买受人一栏没有人签字。原告提交2009年的《房屋所有权证转移登记申请书》，转让方为原告，受让方为被告。崔某作为被告的代理人在该合同上签字。

　　原告称：我出售该房屋共收到90.5万元房款，和李某签订合同时收到5000元，过户当天通过银行转账支付了89万，过了几天崔某母亲又给了我一万。

　　崔某到庭作证称：开始是李某想买涉诉房屋，李某与原告签订买卖合同后没有办下来贷款，我和原告商量由被告用现金购买涉诉房屋，我曾经把委托书给原告看过。

　　李某到庭凭证称：我和原告签订买卖合同后，贷款没有办下来，我对该房屋和价格也不是特别满意，我不想买了，就由被告以现金买了涉诉房屋。我签订合同时给原告付了5000元定金，后来被告买了这个房屋，我付的定金就作为被告买房的定金了，被告再另外给我5000元。

　　法院认为：现在证据表明，原告与李某签订房屋买卖合同后，李某将合同权利义务转让给了被告。原告称其对合同权利义务转让一事不知情，但原告签署的《北京市存量房买卖合同》以及《房屋所有权证转移登记申请书》中的买受人均为被告，原告主张没有证据支付，不予采信。对于原告主张其与被告之间的房屋买卖合同无效的诉讼请求，分析如下：

　　1、原告主张的《北京市存量房买卖合同》中成交价变更是为了避税，过户时没有按照非居住房交纳税费，被告对此不予认可;且税收征管法规属于管理性规范，如果经税收征管机认定原、被告变更网签合同成交价等行为违反了税收征管法规，相关责任人应接受税收征管机关的处罚并补交税款，但并不因此影响原、被告房屋买卖民事法律行为的效力。

　　2、原告主张被告和中介恶意串通损害原告的利益，被告不予认可，原告未能举证证明其主张，本院不予以采信。

　　3、原告主张其出售房屋没有经过丈夫同意，但涉诉房屋登记在原告名下，被告系善意购买且已取得房屋所有权证，原告据此主张合同无效没有事实和法律依据。

　　4、原告主张其与李某的居间合同和买卖合同中的买受人都不是李某所签，现李某认可上述合同，且合同权利义务已转移给被告并已履行完毕，原告据此主张合同无效没有事实和法律依据。

　　5、原告主张涉诉房屋应满5年才能上市交易，此问题属行政管理范畴，涉诉房屋已实际完成过户，原告据此主张合同无效没有事实，和法律依据。

　　6、原告主张被告不是真实的房屋买受人，现被告认可产权转移申请书和网签合同上的买受人签字系其委托的代理人所代签，原告的该主张没事实和法律依据。

　　综合，原告主张合同无效的理由均无事实及法律依据，原告要求确认合同无效的诉讼请求本院不予以支持，驳回原告各项诉讼请求。

　　第二次诉讼：原审原告上诉，二审维持原判。

　　第三次诉讼：原审原告的丈夫提起诉讼，一审驳回。

　　第四次诉讼：原告丈夫提出上诉，二审维持原一审判决。

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