共有房屋的买卖风险承担

　　　【案情介绍】

　　苏某及女友都是北方人，两人都在首都求学，因此相识，相知，相爱。2005年大学毕业后两人都留在了北京，由于苏某很有经济头脑，所以事业发展的非常顺利。毕业后两年两人就在亲朋好友的见证下喜结连理。2009年他们有了自己的第一个孩子，为了不影响自己的工作，苏某夫妇就商量把公公婆婆接过来照顾孩子，但是目前住的房子又太小了，所以他们就开始紧锣密鼓的购新房。

　　王某是北京本地人，刚开始结婚时自己经济能力有限，在岳父的帮助下才买了第一套房子。岳父爱女心切，本想把这房子作为嫁妆送给女儿，但是王某是个要面子的人，于是双方就约定房子按份共有，登记在王某名下份额为99%，登记在岳父名下份额为1%。随着事业的发展，王某手头也宽裕了，独立买了另一套房子，现在就想把这套子给卖了。

　　正好碰着苏某买房，双方接洽了几次，买卖意向定了下来，并与我爱我家公司房地产经纪公司签订了《北京房屋买卖及居间服务合同》，约定通过我爱我家地产公司，苏某向王某购买位于深圳市盐田区东部一个小区的房子，交易成交价为人民币12800000元。合同签订时苏某向王某委托的收款人世纪家园公司交付了定金人民币1000000元。

　　事情发展至此，苏某夫妇就等着拿房子钥匙了，可是王某却来电话说，这个房子现在不能卖了，原因是这个房子是他跟岳父的共同财产，而岳父不同意出售，所以自己将不再履行合同，并将定金还返给了苏某。苏某觉得折腾了大半圈，不但浪费了大量的时间，精力，而且经济损失也很大，王某来一个电话说不履行就不履行了，实在是无法以理服人，于是苏某来到盈科律师事务所找到张仁藏律师，并委托向法庭提起了诉讼，要求王某承担违约责任。

　　【律师分析】

　　律师认为：该案例反映的是社会中比较普遍的一种现象，共有的房屋在处分时经常会出现这样的问题。对于一个法律问题该如何解决，我们不仅仅要考虑到法律问题，更要考虑到社会影响问题，最终目的是使法律实施到达良好的社会引导作用。

　　有很多律师及学者主张根据《合同法》第五十一条及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第(四)项“共有房地产，未经其他共有人书面同意的”而无效的规定，王某因未取得共有人岳父的同意而处理房产的合同行为无效。我认为应当适用《物权法》第九十七条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 原因有二，第一，从施行时间上来说，应当优先适用《物权法》。《物权法》于2007年10月1日起施行，而《房地产管理法》于1995年1月1日起施行。根据新法优于旧法的适用原则，应当优先适用《物权法》。从法律的效力层级来说，应当优先适用《物权法》。《物权法》是第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16 日通过，而《房地产管理法》第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议于1994年7月5日通过，根据层级效力高的法律优先适用的原则，应当优先适用《物权法》。

　　第二，从法律的发展趋势和社会影响来说也应当适用《物权法》的相关规定。

　　首先，无论是房地产管理法还是物权法，其最主要的目的都是为了保障社会交易的顺利进行，这点在家事代理权问题上反应的特别明显，夫妻与第三人买卖房屋，不可以夫妻一方不知情为由，主张合同无效，因法律上认定夫妻间互有家事代理权，这一观点在北京各法院审判中也予以采用。因此，本案中我认为适用《物权法》第九十七的规定更能体现保障经济交易安全的目的。

　　其次，虽然相对对物权法来说，《房地产管理法》是特别法，但是其在共有财产上规定的并不明确，随着社会的发展，共有财产已有包括共同共有和按份共有两种，《物权法》作为新法其规定的更符合社会的发展的需要，也更为详细。从法理上来说，当新法律法规对同一问题规定的更为详尽和具体，或者与旧的规定相冲突时，应该适用新法律法规的规定。

　　综上所述本案应当适用《物权法》第九十七条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。由于王某拥有按份共有的份额已达到99%。因此，王某与苏某之间订立的合同应当有效，王某单方面违反合同规定，致使合同目的不能实现，王某应当承担违约责任。

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