房地产投资介绍

　　从一般意义上讲，投资者投资房地产，主要有两条途径、四种方式。 两条途径是指：基本建设途径和房地产开发途径。四种方式是指：基本建设途径中的基本建设式;房地产开发途径中的楼宇购买式、合作开发式和股权购买式。当然，对于基本建设途径中进行建设的房地产项目也可以采取购买、合作或股权收购的方式，只是对这类性质的房地产项目或楼宇采取这些方式不具有典型意义，而且如果这样做，多数情况是改变了这些房地产项目或楼宇的性质，即转向房地产开发或使其进入房地产市场。

　　这里所称的基本建设，是指按基建程序进行报建的方式，建设自用的房地产项目。 方案评价：这种建设方式是在房地产开发市场化之前，房地产项目建设的主要方式。房产地开发市场化之后，国家法律和地方法规、规章对基本建设方式进行的房地产项目建设有严格的条件限制，这些条件主要有三个方面：一是投资主体的限制。一般应是国家机关、全民所有制的事业单位或企业单位;二是项目性质和用途的限制。一般应是不进入房地产市场的自用、公益性质的房地产项目。如国家投资的公用事业项目等，前述机关、事业单位纯粹自用公益性质的楼宇建设项目;三是各地已停止办理经营性项目国有土地使用权协议出让手续(下称“停止国有土地使用权协议出让规定”)。除非符合特定条件或经政府特批，通过协议出让方式取得经营性项目的国有土地使用权已不可能。

　　具体做法是：投资人审查一家房地产开发商的资质、该房地产开发商所开发的楼宇的法律状态，并考查该写字楼的地理位置、建筑风格等状况，如认为符合投资人的意图，则投资人与该房地产开发商建立商品房买卖法律关系，通过商品房买卖程序获得楼宇的全部权利。 方案评价：这种方式最为简便。相当于对某特定地区正在进行开发尚未出售的房地产项目进行全面考查，在法律上、经济上和技术上进行分析和论证。在此基础上，选择一家有实力的开发商开发的符合投资人意愿的项目，与其谈判达成购买合约。 不足之处是：拟购房产所在项目已完成相关法律程序的审批，其规划、建设等事项已很难更改。对于已建设完工的项目的状况，只能在现有市场中进行选择，不能以自己的意愿进行所需楼宇的设计和建设。对于未建设完成之房地产项目，则又存在着预购商品房的风险。

　　具体做法是：如投资人本身不具备房地产开发资质和相关经营范围，则选择一家有相应资质、实力和资源的的房地产开发商进行合作。这种合作既可以是建立合资、合作的房地产开发的项目公司，也可以是通过合作协议的方式进行约定。具备房地产开发资质的合作方回收其先前投资并获得其应得之利润，而投资人则取得双方合作开发的房地产项目楼宇的全部产权。双方各得其所。方案评价：合作开发式的本质仍是对双方合作开发项目之楼宇的购买。这种方式区别于楼宇购买式的主要优点是投资人的可控制性增加了。楼宇购买式是买成品，最多只是定作而已。而在合作开发式中，投资人直接进入项目开发的过程之中，可以对合作开发的房地产项目依不同的合作开发方式，实施不同程度的控制。通过合作开发，投资人可以对合作开发的房地产项目的成本、设计理念、建设风格、楼宇的功用等按自己的意愿进行创作。不足之处是：合作开发房地产项目涉及到与合作对方的合作，法律关系及协作配合比楼宇购买式相比要更复杂一些。如果进行合作开发，投资人将要投入大量的人力、物力和财力。另外，合作开发房地产有两种方式，即不成立项目公司的合作开发方式和成立项目公司的合作开发方式。如采用后一种合作开发方式，则停止国有土地使用权协议出让规定将会构成一个障碍。

　　具体做法是：由投资人或投资人的关联公司对于一家已经存在或拟创设的房地产公司的股权进行全面收购。通过收购该房地产公司的股权，而实现对该公司开发建设或拥有的房地产项目或楼宇的占有、使用、收益和处分的权利。方案评价：这种方式比较前两种方式而言，最大的好处在于，投资收购房地产公司的股权，投资人不发生直接购买或通过合作方式获得房地产权利而产生的购房置物业的税费。不足之处有三个方面，一是投资人对购置股权而拥有的房地产权利比较间接;二是对一家公司股权的收购，投资人需与另一家关联公司联手进行，投资人与该关联公司的关系将对投资人对间接购置的房地产的使用和处置产生一定的影响;其三，如不是对一个现成的房地产公司的股权进行收购，而是成立一个项目公司再去收购其股权，则停止国有土地使用权协议出让规定也会构成一个障碍。

　　我们建议，在作出方案选择之前，有必要详细了解房地产项目现状情况，以分析是否有停止国有土地使用权协议出让规定的例外之处，争取从合作主体的途径获得房地产项目的土地使用权，在这个基础上再进行合作开发或委托开发。如若不可行，则参加土地交易市场的公开交易，以招标、拍卖或挂牌的方式争取项目。只是这样，获得投资者想取得的项目用地的土地使用权，就存在着很大的不确定性。当然，如采取以上两种方式都有困难或须付出较大代价，则建议投资者另行寻找新的项目或设计其他可行的方式。

　　鉴于以基建程序进行房地产投资不具有典型意义，本文仅就前述第二至第四种方案进行分析。

　　(1)对某地正在进行开发尚未出售的房地产项目进行全面考察;

　　(2)对收集到的正在进行开发尚未出售的房地产项目资料，从法律上、经济上和技术上进行分析和论证;

　　(3)选择一至几家房地产开发商及房地产项目，并对房地产开发商的资质及其所开发的房地产项目的法律状态进行重点分析考查;

　　(4)与初步选定的房地产开发商进行意向性接触和商谈;

　　(5)通过意向性接触和商谈，进一步了解和落实购买对象，并与其展开实质性谈判;

　　(6)达成楼宇购买一致意见，形成合意并签署商品楼宇买卖契约;

　　(7)履行付款与房地产验收交付;

　　(8)产权过户，获得房屋所有权证书和国有土地使用权证书。

　　(9)委托或进行物业管理，进住、使用并经营该房地产。

　　(1)对作为合作主体的房地产开发商的资质及其所开发的房地产项目的法律状态进行分析考查;

　　(2)在分析考查的基础上，确定合作开发的策略与模式;

　　(3)与合作主体展开实质性谈判并达成书面合作协议;

　　(4)依书面合作协议对合作开发建设的房地产项目从设计、施工、重大设备的采买等各方面实施控制;

　　(5)履行付款与房地产验收交付;

　　(6)产权过户，获得房屋所有权证书和国有土地使用权证书。

　　(7)委托或进行物业管理，进住、使用并经营该房地产。

　　(1)对拟作为股权购买对象之房地产项目公司(下称“项目公司”)及其所开发的房地产项目的法律状态进行分析考查;

　　(2)在分析考查的基础上，确定购买股权的策略与模式;

　　(3)选定项目公司或选定设立项目公司的合作对象，参与项目公司的设立;

　　(4)与关联公司就购买项目公司股权的方式进行协商并达成书面协议;

　　(5)与项目公司的股东进行实质性谈判并签订项目协议;

　　(6)对项目公司名下进行开发建设的房地产项目从设计、施工、重大设备的采买等各方面实施控制;

　　(7)房地产项目开发建设完毕、完成竣工验收并将房地产项目的权属证书办至项目公司名下;

　　(8)办理项目公司的股权转让的工商登记手续;

　　(9)通过对项目公司进行管理或与其建立相应的法律关系，达到对项目公司名下房地产的占有、使用、收益和处分的目的。

　　1.从价计征：税率为1.2%;

　　2.从租计征：税率为12%，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，暂按4%税率征收房产税。

　　计税价值：房产原值一次减除10%～30%的扣除比例后的余值。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。

　　房屋原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。

　　对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。

　　房屋附属设备和配套设施的计税规定

　　房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。

　　凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

　　对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值;对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

　　纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。

　　居民住宅区内业主的经营性房产缴纳房产税

　　由实际经营的代管人或使用人缴纳房产税。

　　自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值;

　　出租的，依照租金收入计征。

　　对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

　　投资联营 以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的 从价计征：按房产余值作为计税依据计征房产税

　　以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的 从租计征：由出租方按租金收入计算缴纳房产税

　　融资 计税依据 以房产余值计算征收

　　纳税人(2011年修订) 由当地税务机关根据实际情况确定

　　如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。

　　对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税

　　从价计征 房产计税余值 1.2% 全年应纳税额=应税房产原值×(1-扣除比例)×1.2%

　　从租计征 房屋租金收入 12%(个人为4%) 全年应纳税额=租金收入×12%(个人为4%)

　　到“登记信息、验证协议”窗口办理信息登记上网和协议验证手续;

　　到“房地产估价”窗口办理评估手续;

　　到“公证”窗口办理公证手续;

　　申请人的居民身份证或户口簿及其复印件;

　　代理人代为申请的，委托代理人需提交授权委托书和身份证及其复印件;其他代理人需提交有代理权资格的证明;

　　被继承房产的产权证明;

　　被继承人的死亡证明;

　　法定继承人已死亡，需提交死亡证明及亲属关系证明;

　　被继承人的婚姻、父母、子女情况证明及有关亲属关系证明;

　　公证人员认为应提交的其他证明、材料;

　　到“私房交易”窗口办理交易手续;

　　到“契税、印花税”窗口缴纳印花税;

　　到“产权登记发证”窗口办理《房屋所有权证》更名手续。

　　房产证过户办理所需材料： (1)登记申请书; (2)申请人身份证明; (3)房屋所有权证书或者房地产权证书; (4)证明房屋所有权发生转移的材料—— 可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。

　　证明财产为继承、赠与的，接受益人按金额总数收费： (1)不满1万元的，按1%收费，但最低收费10元; (2)1万元以上的，按2%收费。

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