未经共有人同意出卖共有房屋纠纷的处理

　　(一)出卖人瑕疵担保义务

　　在买卖合同中，出卖人就其出卖的标的物，对买受人负瑕疵担保义务，即出卖人应保证其交付(或登记)的标的物在物质形态上和权利状态上都是合于约定的、完整的、无瑕疵的，出卖人如果违反此项保证义务，应承担违约责任。《合同法》第一百五十条、第一百五十一条、第一百五十二条及第一百五十五条对此作了规定。

　　出卖人的瑕疵担保义务包括权利瑕疵担保义务和物的瑕疵担保义务。

　　1.权利瑕疵担保义务

　　所谓标的物的权利瑕疵，是指买卖合同的标的物上有第三人的权利，导致买受人对合同标的物将来享有的所有权不完全。权利瑕疵主要有以下两种情况：(1)标的物的所有权属于第三人而不属于出卖人，或者第三人与出卖人对标的物共同享有所有权;(2)指出卖的标的物所有权受到限制，即标的物上设有其他权利致使所有权人不能完全自主地行使所有权，如抵押权等。

　　权利瑕疵担保义务是指出卖人不能将买卖标的物的财产权的全部或一部分，移转与买受人，或者所转移的财产权不完全时，出卖人应承担的瑕疵担保责任。《合同法》第一百五十条、第一百五十一条、第一百五十二条规定的即是权利瑕疵担保义务。

　　就房屋买卖而言，权利瑕疵担保责任是指出卖人就标的物的所有权不能完全移转于买受人而应当承担的责任。包括：

　　(1)出卖人应当担保房屋所有权移转于买受人，如房屋系第三人所有或，出卖人不能取得而移转于买受人，或移转后第三人可以对买受人主张其所有权、共有权时，出卖人的权利就有瑕疵，应负担保责任。

　　(2)出卖人就所有权的完全负担保责任，即出卖人应担保其移转的房屋所有权，不因他权利的存在而受限制，如房屋抵押权、典权、共有房屋的优先购买权、承租人的优先购买权。

　　2.物的瑕疵担保义务

　　(1)房屋的瑕疵

　　物的瑕疵是指出卖人就其出卖的标的物的品质、价值、效用上所存在的表面或隐蔽瑕疵。作为买卖的标的物，房屋的瑕疵可从以下三方面进行分析：

　　房屋的价值瑕疵。如房屋为海沙屋，雨季来临时墙面易受潮;如房屋里曾经发生凶杀案，基于民间习俗的关系，价值大幅下降，在此情形，房屋有价值瑕疵。

　　房屋的效用瑕疵。房屋的效用分为通常效用与约定效用。房屋的通常效用，是指房屋的通常使用功能;房屋的约定效用，是指合同当事人约定的使用功能，在特殊情况下，当事人虽未约定，但双方明知情形也可认为是对房屋的效用进行了约定。

　　效用方面的瑕疵，应当根据主观和客观的具体情形来确定。如买卖的房屋，究竟是为自己长久使用还是以拆除重建为目的，除了应当考察当事人主观意思外，还可参酌房屋买卖的价金多寡(与市场同类房屋相比较)来确定。

　　房屋的品质瑕疵。品质，主要指标的物的质量。《合同法》第一百五十三条规定：“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。”该条即是对标的物品质瑕疵担保义务的规定。

　　(2)物的瑕疵担保责任的成立要件

　　一般认为，物的瑕疵担保责任的成立须具备如下条件：

　　物的瑕疵在危险负担转移时还存在。关于危险负担转移，《合同法》第一百四十二条规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”最高人院《商品房买卖合同纠纷解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”“房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”

　　买受人不知有瑕疵且无重大过失。买受人于合同订立时知道物有瑕疵，出卖人不负担保责任。买受人因重大过失而不知，出卖人又未保证其无瑕疵，不负担保责任。但故意不告知其瑕疵的除外。

　　买受人就受领标的物须为检查及通知。《合同法》第一百五十七条规定：“买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。”第一百五十八条规定：“当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受前两款规定的通知时间的限制。”根据上述规定，买受人应当按物的性质，依通常程序，及时检查其受领的标的物。如发现有应由出卖人负担保责任的瑕疵，应立即通知出卖人。怠于通知者，除依通常检查不能发现瑕疵外，视为标的物无瑕疵。

　　3.出卖人免除瑕疵担保责任的情况…

　　(1)标的物的瑕疵于标的物转移给买受人之前消除，出卖人因此而免除瑕疵担保责任。

　　(2)出卖人因买受人已知有瑕疵而免责。《合同法》第一百五十一条规定：“买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担本法第一百五十条规定的义务。”《消费者权益保护法》第二十二条第一款规定：“经营者应当保证在正常使用商品或者接受服务的情况下其提供的商品或者服务应当具有的质量、性能、用途和有效期限;但消费者在购买该商品或者接受该服务前已经知道其存在瑕疵的除外。”

　　(二)几种常见房屋权利瑕疵纠纷的处理

　　1.出卖他人房屋纠纷的处理

　　出卖他人之物，是否有效，各国立法规定不一。依日本民法典第560条的规定，出卖他人之物应属有效，然而如果出卖人在约定的履行期到来时仍不能取得出卖标的物的所有权并移转于买受人，则因其主观上的履行不能而负违约责任。德国民法典及瑞士债法也有类似规定。我国《合同法》第一百三十二条第一款规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”如果对该款作反对解释，即不属于出卖人所有且出卖人无处分权的物，不构成买卖合同的标的物。换言之，《合同法》不承认出卖他人之物的合同的效力。此与法国民法典第1599条的规定相同。该条规定：“就他人之物所成立的买卖，无效。”但是，结合《合同法》第一百五十条关于权利瑕疵担保的规定来考虑，则不应解释为债权合同无效，而是该债权合同仍然有效。

　　我们认为，违反《合同法》第一百三十二条第一款的规定，出卖他人之物，即构成无权处分。关于无权处分制度，《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”对该条作反对解释，即权利人不追认且处分人事后也未取得处分权的，合同即无效。因无权处分并最终导致合同无效的，由出卖人向买受人承担信赖利益的赔偿。

　　2.未经共有人同意出卖共有房屋纠纷的处理

　　未经共有人同意出卖共有房屋，性质上也可认为是出卖他人之物。由于我国在房屋所有权登记制度上的不完善，在共有房产的房屋所有权证上所有人往往只登记为出卖方一人，而登记机关在办理过户登记时对房屋所有权人的审查仅为形式审查，故房屋所有权通过登记发生移转就实际可能。于是该纠纷涉及的就不仅仅是合同的效力问题，在处理上远较纯粹的出卖他人之物(即上述第一种出卖他人房屋纠纷的处理)为复杂。

　　关于共有人擅自处分共有财产的问题，最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第八十九条关于“共有人在关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”该条被认为确立的是善意取得制度。值得注意的是，该规定并未排除不动产的的善意取得。按照该条规定，第三人合法权益能够得到维护的必要条件为：

　　1.善意。民法上的善意即为不知情。具体在本节情形，指买受人不知该房屋的所有权状态为共有财产。实践中，对善意的审查，可依交易惯例，从两方面考察：一是查房屋所有权证上的记载。依交易习惯及常识，买受人与出卖人在交易时应当对房屋所有权证进行审查，不仅查看所有权人的情况，还要查看房屋的登记面积、房屋的结构、设计用途、土地使用权情况，等等，如果在事后的审查中能够获知该房屋为共有财产，即可推定该买受人为非善意。二是按照交易习惯，买受人必然会对交易的标的物—房屋进行实地察看，如果有证据表明在一般情况下当事人可在实地察看中得知该房产系共有财产的，即可认定买受人为非善意。

　　2.有偿。如果买受人向出卖人支付了房屋的对价，即为有偿取得。如果移转所有权的基础法律关系为赠与等无偿取得财产方式，真正的所有权人(原所有权人)可请求返还房屋所有权。

　　3.取得该财产。所谓取得财产，应理解为取得物的所有权。对于房屋买卖，善意第三人必须实际上通过登记取得房屋所有权。

　　因此，买受人是否能够受到保护，实际取得共有财产，应当区别买受人是否属于善意、有偿、过户登记等情况，作出不同的处理。

　　(1)合同订立后，房屋并未办理过户登记移转所有权的，可按照《合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。权利人不追认且处分人事后也未取得处分权的，合同即无效。因无权处分并最终导致合同无效的，由出卖人向买受人承担信赖利益的赔偿。

　　(2)合同订立后，该房屋所有权已经在登记机关办理了过户登记，并且买受人是善意、有偿获得该房屋所有权的，该房屋买卖合同有效，买受人可依法取得该共有财产的所有权。

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