【房改房】不同的发展阶段应选择不同的廉租房供给模式

　　【房改房】不同的发展阶段应选择不同的廉租房供给模式

　　根据政府是否是廉租房建设的主要出资方，可以把廉租房供给模式大致分为两种：一种是政府全面主导的模式，另一种是政府引导、市场建设的模式。美国和英国的公共住房制度都经历了由政府全面主导的模式向政府引导、市场建设的模式的转变。但是这并不意味着政府全面主导的模式劣于政府引导、市场建设的模式。在住房短缺的时代，政府全面主导的模式能够在短时期内增加住房供给，解决低收入者的住房困难，对于缓解社会矛盾、维护社会稳定有着积极的作用，政府总是在市场失灵甚至市场地位缺失的时候发挥作用。

　　针对目前我国房地产市场的发展状况，当前我国应使用政府全面主导的廉租房供给模式。第一，我国仍处于城市化的高速发展时期，住房市场需求大于供给的状态长期存在，在相当长一段时间内商品房市场仍然存在高额利润，即使政府提供具有较高幅度的补贴或优惠政策也很难推动私人房地产开发商参与到廉租房的建设中来;第二，我国资本市场和金融体制尚不完善，很难使用多元化的融资渠道来推动廉租房的建设;第三，廉租房的相关政策法规不完善，私人部门能否自觉地参与利润率较低的廉租房建设尚值得怀疑。

　　但是，美国和英国的公共住房制度的发展历史也证明，在住房市场发展相对成熟的时候，政府作为住房供给者的角色常常是低效率的：一方面，政府全面主导的模式使得政府承担巨大的财政压力，政策难以落实;另一方面，政府以供给者的身份介入住房供应，干扰了住房市场的正常发展，影响到商品房市场的发展，不利于社会整体福利的提高。

　　因此，在我国城市化进程基本完成之时，当住房供给相对充盈之时，商品房市场发展相对成熟的时候，由政府引导和支持私人房地产商建设廉租房的模式可能是更适宜的。随着中国资本市场的发展和住房融资体制的完善，将可以利用多元化的融资渠道来筹集建设廉租房所需资金，既可以借鉴美国利用房地产信托投资基金(REITs)等融资手段发展廉租房，也可以借鉴法国鼓励非赢利机构或住房合作社建设廉租房。

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