房屋多次转让协议的效力认定

　　【案情简述】

　　2011年*月*日，原告某土地储备中心作为拆迁人、被告李先生作为被拆迁人签订了《拆迁补偿协议》一份。该协议约定，原告对于被告所有的座落于****、建筑面积***为***平方米的房屋(以下简称诉争房屋)进行动迁，原告支付被告货币补偿****元，被告可购买面积为***平方米的安置房。协议签订后，被告搬离了诉争房屋，并领取了动迁款****元，原告对诉争房屋进行了拆除。另查明，1998年**11月，第三人何某与案外人邓某签订了转卖协议，协议约定：何某将本案诉争房屋以***元价款转让给邓某，财产所有权属于邓某所有。邓某付清房款后入住诉争房屋。1999年**月，邓某与被告李先生签订了房屋转让协议书，协议约定：邓某将诉争房屋以***元价款转卖给李先生，李先生一次性付清购房款后该房的产权归李先生所有。被告李先生付清房款后入住诉争房屋直到此次动迁。又查明，邓某于***年取得诉争房屋《城乡宅基地使用证》，发证编号为*****，户主姓名为第三人何某,获准用地人口为**人。该证现仍由第三人持有，该宅基使用证上记载的户主D,系笔误，应为本案第三人何某。

　　【法院判决】

　　民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。原、被告之间签订的《房屋拆迁补偿协议》是双方平等协商的真实意思表示，签约后，原告向被告全额发放了拆迁补偿款，并实施了拆迁，协议已履行完毕。《中华人民共和国合同法》第五十二规定“有下列情形之一的，合同无效-----”从现有的证据来看，该房屋拆迁补偿协议并不存在合同无效的情形。原告认为第三人与他人的房屋买卖协议无效，未能提供相应的证据予以证明，而该房屋先后经过两次买卖，该两份买卖协议是否有效，也未经法定程序予以认定，故原告据此要求确认《房屋拆迁补偿协议》无效，并由被告返还房屋拆迁补偿款，依据不足，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条和《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告某土地储备中心的诉讼请求。

　　【知识拓展】

　　房产纠纷的解决方法

　　解决购房过程中发生的纠纷，可以通过协商、调解、仲裁、行政和诉讼等办法加以解决。

　　(1)协商解决。

　　(2)调解解决。调解，是指购房纠纷的买卖双方，在不能通过相互协商解决纠纷时，根据一方当事人的申请，在房地产管理部门、消费者协会或其他组织部门的主持下，通过说服教育，促使双方当事人根据有关商品房销售的法规和政策的规定，相互谅解，达成和解协议，使购房纠纷及时得到解决的一种方式。

　　(3)仲裁解决。仲裁又称公断，是指买卖双方在争议发生之前或争议发生后达成协议，自愿将争议交给仲裁机关依照国家法律、法规和地方性行政规章、规定做出对各方均具有约束力的裁决。仲裁不受行政机关、社会团体和个人的干预，仲裁委员会与行政机关之间没有隶属关系。仲裁裁决一经做出，即具有法律效力，并且仲裁裁决是终局的，不存在当事人上诉的问题。如要采用仲裁方式解决纠纷，购房者和开发商必须订有仲裁协议，自愿将纠纷递交仲裁解决。如果双方中有一方不愿将纠纷递交仲裁，那么就不能采用这种方式解决纠纷。

　　(4)行政解决。购房纠纷的行政解决，是指经商品房所在地的房地产管理机关等部门调解无效或达成协议后，当事人又反悔的纠纷，或者是购房纠纷当事人直接到行政部门投诉，由该行政管理部门对其纠纷进行处理的一种具体行政行为。就方式而言，行政解决一般经过一级行政决定和行政复议两个阶段。其中，一级行政决定是行政复议的前提和必经程序。包括购房纠纷在内的房地产案件的行政复议依《行政复议法》的规定进行。

　　(5)诉讼解决。购房纠纷的诉讼解决，是人民法院在纠纷当事人和其他诉讼参与人的共同参加下，解决购房纠纷的一种方式。购房纠纷诉讼有民事诉讼和行政诉讼两种。民事诉讼的当事人是发生购房纠纷的平等民事主体，即公民、法人或非法人组织，购房纠纷的民事诉讼，由人民法院民事审判庭(有些地方人民法院设有专门的房地产审判庭)根据《民事诉讼法》的规定进行审理。

　　行政诉讼是行政行为的相对人因不服具体行政行为而提起的诉讼。行政诉讼一方当事人是公民、法人或非法人组织，另一方是对前者做出具体行政行为的行政机关。购房纠纷的行政诉讼，由人民法院行政审判庭根据《行政诉讼法》的规定进行审理。

　　无论是民事诉讼，还是行政诉讼，均分为一审诉讼与二审诉讼。如果当事人对一审人民法院的判决不服，可向其上一级人民法院提起上诉，如再对二审(终审)人民法院的判决不服，可在两年内申请复审。但对于已生效的判决书，债权人可申请法院强制执行。

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