定金罚则的案例分析

　　案情简介:

　　李某与王某签订了房屋买卖合同,约定李某将北京市某区xx号的房屋卖给王某, 王某先交定金20000元,房屋总价款为40万元。王某表示同意,并于第二天上午将定金交与李某,余款在半个月内交清,并办理房屋过户手续。后王某得知该房为危房,根本不能入住,也不能办理房屋过户手续。于是要求李某双倍返还定金40000元,李某不予返还,王某诉至法院,请求法院判决李某双倍返还定金 40000元。

　　案情分析:

　　首先李某与王某所签订的合同,是李某故意隐瞒了该房屋是危房且无法办理房屋过户手续的事实,导致标的物无法交付,合同的目的不能实现,也就是说合同事实上不能履行,王某可以解除合同,并要求李某承担违约责任。本案中,房屋买卖合同已成立,约定的定金条款也是有效的。

　　在司法实践中定金罚则的适用需具备以下价格条件:

　　(一)主合同成立是必要的前提;

　　(二)双方当事人有要约、承诺的意思表示;

　　(三)定金以货币形式已实际交付;

　　(四)定金的数额应符合法定的数额。

　　根据《合同法》第42条规定:当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任(一) 假借订立合同,恶意进行磋商; (二) 故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况; (三) 有其他违背诚实信用原则的行为。

　　根据以上的分析,法院应判决李某双倍返还王某定金40000元,承担合同不能履行的违约责任。

　　附：

　　1、定金罚则具体内容

　　给付定金方不履行合同义务的，无权请求返还定金;接受定金方不履行合同义务的，双倍返还定金。当事人一方不完全履行合同的，应按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。

　　2、定金的适用需要符合以下几个条件：

　　2.1定金合同是实践合同，需要定金的实际交付。

　　定金如未实际交付的，在当事人一方不履行合同债务或者不订立主合同时，不能适用定金罚则。

　　2.2主合同必须有效。

　　这是由定金合同的从属性所决定的。如果主合同无效或者被撤销的，即便当事人已有交付和收受定金的事实，也不能适用定金罚则。但是，当事人可以约定定金合同的效力独立于主合同，即主合同无效定金合同却不一定无效。

　　2.3当事人不履行债务且无法定免责情形。

　　3、《担保解释》对适用定金罚则的几种特殊情况作出的规定：

　　3.1视为不履行被担保的债务的情况。

　　因当事人一方迟延履行或者有其他违约行为,致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或当事人另有约定的除外。

　　3.2 不完全履行合同时的定金罚则。

　　当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。

　　3.3因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的,不适用定金罚则。

　　因合同关系以外第三人的过错，致使主合同不能履行的，适用定金罚则。受定金处罚的一方当事人，可以依法向第三人追偿。

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