划拨土地转让的法律规定

　　土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。如何使土地使用权转让合法和有效，笔者从土地使用权性质、用途、位置、转让年限及土地出让合同包括附属所记载的权利和义务等方面加以探讨。

　　首先，应实际了解土地使用权的性质。使用权分国有土地使用权和集体土地使用权。只有国有土地使用权才能进入市场，即出售、交换和赠与。但也应了解属国有出让土地使用权还是国有划拨土地使用权。国有划拨土地使用权转让时须经县级以上人民政府土地行政主管部门审核，报有批准权的省人民政府批准，并补交地价款。出让土地并非一定能够转让，未经开发的出让土地不得转让。出让土地使用权在转让时应分清是否改变了转让方土地使用权性质。集体土地使用权不得转让;除《土地管理法》规定的“符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产兼并等情形致土地使用权依法转移”以及这类企业的用土地房产抵押后被依法处分的情形。但是在实际工作中往往对土地使用权的性质未弄清就进行转让。特别是土地使用权赠与和交换。如农村居民或原属农村居民现因某种原因弃农进城的，往往把自己属集体土地使用权的宅基地作为个人私有财产，随意出售或赠与他人。有的未经政府批准擅自将集体土地使用权与他人调换。这样都会给土地管理特别是集体土地的管理带来混乱。

　　其次，应了解土地使用权的用途。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

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