立约定金的法律效力(案例分析)

　　【案情】

　　张某与李某口头达成了房屋买卖协议，约定李某将其房屋以30万元的价格出售给张某。为了确保房屋买卖合同的订立与履行，张某当即给付李某5万元定金，并约定十日内双方签订书面购房合同。李某收受定金后拒绝与张某签订书面合同。张某要求李某履约遭到拒绝，遂向法院起诉，要求李某双倍返还定金10万元。

　　【分歧】

　　在本案审理中，存在二种不同的意见：

　　第一种意见认为：原、被告之间只是口头达成了房屋买卖协议，并没有签订书面合同，不具备法律规定的形式要件。定金合同是从合同，具有从属性，主合同无效则从定金合同当然无效，故应驳回原告的诉讼请求。

　　第二种意见认为：原、被告之间约定的定金系立约定金，具有独立性。在原告交纳定金后，双方就应当按照约定签订正式的书面合同，被告拒签构成缔约违约，根据定金罚则，被告应当双倍返还定金，故原告的诉讼请求应得到支持。

　　【评析】

　　笔者同意第二种意见。定金是担保的一种表现形式，是指当事人为了确保债权的履行，由一方预先按照标的额的一定比例预先给付对方的金钱或其他替代物。根据给付目的和效力的不同，定金分为证约定金、立约定金、成约定金、违约定金和解约定金。从我国现行法律来看，在当事人在没有特别约定的情况下，定金兼有违约定金和证约定金的效力。故在一般情况下，定金合同是从合同，具有从属性。但立约定金则不然。立约定金，是指为保证正式订立主合同而交付的定金，立约定金具有独立性，其法律效力的发生并不受制于主合同。《担保法解释》第115条明确规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”本案的5万元定金明显属于立约定金的范畴，原告已实际交付，且未超过主合同标的额的百分之二十，故定金合同成立并生效，原告的诉讼请求应该得到支持。

　　相关阅读：

　　北京律师特别推荐：程洪波律师

　　北京东城区律师特别推荐：程洪波律师 毕业于北京大学法学专业,2002年开始从事法律职业，现为在北京市浩都律师事务所专职律师,承办刑事、民事、经济等各类案件数百余起，为多家顾问单位提供资产并购、公司企业设立或重组、合规经营、劳动关系等方面的法律顾问……[更多]

　　定金与订金的三大区别

　　定金与订金的三大区别 根据《担保法》的有关规定，定金当事人可以约定一方向对方给付定金作为的担保。履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。定金……[更多]

　　定金的适用范围与处理规则

　　定金的适用范围与处理规则 新的《合同法》一百一十五条在继承《经济合同法》的第十四条的基础上加以补充完整。进一步证明定金制度仍然是一种重要的担保方法。 依据各国立法及判例，定金依其性质可分为五类：①成约定金②立约定金③证约定金④违约定会⑤解约……[更多]

　　定金罚则的案例分析

　　定金罚则的案例分析 案情简介: 李某与王某签订了房屋买卖合同,约定李某将北京市某区xx号的房屋卖给王某, 王某先交定金20000元,房屋总价款为40万元。王某表示同意,并于第二天上午将定金交与李某,余款在半个月内交清,并办理房屋过户手续。后王某得知该房为危房……[更多]