肇庆市农村集体建设用地使用权流转实施细则

　　各县(市、区)人民政府，肇庆高新区管委会，市府直属各单位：

　　现将《肇庆市农村集体建设用地使用权流转实施细则》印发给你们，请认真贯彻执行。

　　肇庆市人民政府

　　二○○七年六月二十五日

　　肇庆市农村集体建设用地使用权流转实施细则

　　第一章 总 则

　　第一条 为规范我市农村集体建设用地使用权流转，保障农村集体建设用地所有权人和使用权人的合法权益，促进土地资源优化配置和集约利用，根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》(广东省人民政府令第100号)规定，结合我市实际，制定本细则。

　　第二条 本细则所指的农村集体建设用地使用权流转，是指将农村集体建设用地一定年期的使用权出让、转让、出租、转租、抵押等行为。

　　第三条 农村集体建设用地使用权流转，必须符合下列条件：

　　(一)符合土地利用总体规划和城市、镇村建设规划;

　　(二)界址清楚，没有权属争议;

　　(三)依法办理建设用地使用审批手续，办理土地登记，取得集体建设用地使用权证;

　　(四)没有被依法查封或以其他形式限制房地产权利;

　　(五)无其他民事合同约定不得流转。

　　第四条 农村集体经济组织出让、出租和抵押农村集体建设用地使用权的，必须经本集体经济组织的村民会议2/3以上成员或2/3以上村民代表同意。

　　第五条 农村集体建设用地使用权流转，流转双方当事人必须签订书面合同，向土地所在地的市、县(市、区)国土资源部门申请登记;经审核符合本办法规定的流转条件的，市、县(市、区)国土资源部门应当登记。

　　农村集体建设用地使用权出让、转让、出租、转租、抵押，必须办理土地登记手续后才能生效。

　　第六条 下列建设项目可以使用集体建设用地：

　　(一)兴办各类工商企业，包括国有、集体、私营企业，个体工商户，外资投资企业(包括中外合资、中外合作、外商独资企业、“三来一补”企业)，股价制企业，联营企业等;

　　(二)兴办公共设施和公益事业;

　　(三)兴建农村村民住宅。

　　第七条 通过出让、转让和出租方式取得的集体建设用地不得用于商品房地产开发建设和住宅建设。

　　第八条 农村集体住宅用地使用权不得流转;因转让、出租和抵押地上建筑物、其他附着物而导致住宅用地使用权转让、出租和抵押的除外。村民出让和出租住房后，不得再申请新的宅基地。

　　第九条 已流转的农村集体建设用地使用权受法律保护，除下列情形外，农村集体经济组织在合同约定的期限届满前不得收回。

　　(一)为镇(街道)、村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的;

　　(二)土地使用者不按照批准的用途及其他使用条件使用土地的;

　　(三)因撤销、迁移等原因而停止使用土地的;

　　(四)出让、出租合同中约定的其他可以收回土地的情形。

　　因前款第(一)项原因收回农村集体建设用地使用权的，农村集体经济组织须与使用权人协商确定补偿数额。协商不成的，按同等地域和相同建筑类型的房地产市场评估价格予以补偿。

　　第十条 下列农村集体建设用地使用权流转，必须进入市、县(市、区)级土地交易中心进行公开交易，并参照国有土地使用权公开交易的程序和办法办理。

　　(一)集体建设用地使用权出让、出租用于工业、商业、旅游、娱乐等经营性项目的;

　　(二)为实现抵押权而进行的农村集体建设用地使用权转让的;

　　(三)判决、裁决需要拍卖、变卖的农村集体建设用地使用权转让的;

　　(四)集体企业和公有经济成分占主导成分的公司、企业的农村集体建设用地使用权转让的。

　　第十一条 农村集体建设用地使用权出让、出租按其用途不得超过以下年限：

　　(一)工业用地五十年;

　　(二)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;

　　(三)商业、旅游、娱乐用地四十年;

　　(四)综合或者其他用地五十年。

　　农村集体建设用地使用权转让、转租的，土地使用年限为原出让、出租土地使用年限减去已使用年期后的剩余年限。

　　第十二条 通过出让、转让和出租方式取得的农村集体建设用地上建成房屋的，应办理房屋产权登记。

　　第十三条 国家为公共利益的需要，依法对农村集体建设用地进行征用或征收，农村集体土地所有者和使用者应当服从。

　　第二章 农村集体建设用地使用权出让

　　第十四条 农村集体建设用地使用权出让，是指农民集体土地所有者将一定年期的集体建设用地使用权让与土地使用者，由土地使用者向农民集体土地所有者支付出让金的行为。农民集体土地所有者以集体建设用地使用权作价入股(出资)，与他人合作、联营等形式共同兴办企业的，视同集体建设用地使用权出让。

　　第十五条 集体建设用地使用权出让按以下程序办理：

　　(一)申请。农民集体土地所有者、土地使用者持有关土地权属证明、身份证明、企业营业执照、出让合同等文件，到基层国土资源管理所办理集体土地使用权出让申请手续。

　　(二)审批。基层国土资源管理所初审后，按程序报县(市)国土资源管理部门审查批准后，向土地使用者发放用地批准书，签订《集体土地使用权出让合同》，按出让合同约定缴交土地出让金。

　　(三)申办规划许可。土地使用者凭用地批准书向城乡规划部门申办确认出让地块位置、用途、容积率、建筑密度和其他使用条件的批准文件。

　　(四)变更登记。农民集体土地所有者、土地使用者双方凭用地批准书、《集体土地使用权出让合同》、出让金缴交凭证及城乡规划部门出具的批准文件到市、县(市、区)国土资源管理部门进行变更登记，土地使用者取得土地使用权证。

　　第十六条 农村集体建设用地使用权出让后，土地使用者必须按照出让合同约定的土地用途、土地使用条件、动工开发期限开发土地。

　　第十七条 土地使用者要改变出让合同约定的土地用途或使用条件的，必须征得农民集体土地所有者、原审批的国土资源管理部门和城乡规划部门的同意，重新签订土地使用权出让合同或补充协议，并办理变更登记手续。

　　第三章 农村集体建设用地使用权出租

　　第十八条 集体建设用地使用权出租，是指集体土地所有者或集体建设用地使用权人作为出租人，将集体建设用地租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

　　第十九条 集体建设用地使用权出租按以下程序办理：

　　(一)申请。农民集体土地所有者(或集体建设用地使用权人)、承租人持有关土地权属证明、身份证明、企业营业执照、出租合同等文件，到基层国土资源管理所办理集体土地使用权出租申请手续。

　　(二)审批。基层国土资源管理所初审后，按程序报市、县(市、区)国土资源管理部门审查批准后，向承租人发放用地批准书，签订《集体土地使用权出租合同》(参照《集体土地使用权出让合同》)，按出租合同约定缴交租金。

　　(三)申办规划许可。承租人凭用地批准书向城乡规划部门申办确认地块位置、用途、容积率、建筑密度和其他使用条件的批准文件。

　　(四)变更登记。农民集体土地所有者、承租人双方凭用地批准书、《集体土地使用权出租合同》、租金缴交凭证及城乡规划部门出具的批准文件到市、县(市、区)国土资源管理部门进行变更登记，承租人取得土地使用权证。

　　第二十条 农村集体建设用地使用权出租后，承租人必须按照出租合同约定的土地用途、土地使用条件、动工开发期限开发土地。

　　第二十一条 承租人要改变出租合同约定的土地用途或使用条件的，必须征得农民集体土地所有者、原审批的国土资源管理部门和城乡规划部门的同意，重新签订土地使用权出租合同或补充协议，并办理变更登记手续。

　　第四章 农村集体建设用使用权转让、转租

　　第二十二条 集体建设用地使用权转让，是指农民集体建设用地使用权人将集体建设用地使用权再转移的行为。

　　集体建设用地使用权转租，是指承租人将集体建设用地使用权再次租赁的行为。

　　第二十三条 集体建设用地使用权转让、转租应当签订书面合同。

　　集体建设用地使用权转让的，原受让方的权利、义务随之转移;集体建设用地使用权转租的，转租人应当继续履行原出租合同。

　　第二十四条 转让(转租)农村集体建设用地使用权，必须符合下列条件：

　　(一)已按照出让(出租)合同约定支付全部出让金(租金)，并取得土地使用权证书;

　　(二)按照出让(出租)合同进行开发建设，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上;属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件;

　　(三)出让(出租)合同约定的其他条件。

　　第二十五条 集体建设用地使用权转让、转租按以下程序办理：

　　(一)申请。农村集体建设用地使用权人、意向农民集体建设用地使用权人持有关土地权属证明、身份证明、企业营业执照、转让(转租)合同等文件，到基层国土资源管理所办理集体土地使用权出让申请手续。

　　(二)审批。基层国土资源管理所初审后，按照程序报市、县(市、区)国土资源管理部门审查批准后，向意向农民集体建设用地使用权人发放用地批准书。

　　(三)申办规划许可。意向农民集体建设用地使用权人凭用地批准书向城乡规划部门申办确认地块位置、用途、容积率、建筑密度和其他使用条件的批准文件。

　　(四)变更登记。农村集体建设用地使用权人、意向农民集体建设用地使用权人双方凭用地批准书、转让(转租)合同、转让金(租金)缴交凭证及城乡规划部门出具的批准文件到市、县(市、区)国土资源管理部门进行变更登记，意向农民集体建设用地使用权人取得土地使用权证。

　　第五章 农村集体建设用地使用权抵押

　　第二十六条 农村集体建设用地使用权抵押，是指集体建设用地使用权人不转移对集体建设用地的占有，将该集体建设用地使用权作为债权担保的行为。

　　第二十七条 集体建设用地使用权抵押应当签订书面合同，并到市、县人民政府土地行政主管部门办理抵押登记。

　　第二十八条 抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的农村集体建设用地使用权的，应当提前通知抵押权人并告知受让人该农村集体建设用地使用权已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人，转让行为无效。

　　转让农村集体建设用地使用权的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保;抵押人不提供的，不得转让抵押物。

　　第二十九条 抵押人将已出租的农村集体建设用地使用权抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

　　抵押人将已抵押的农村集体建设用地使用权出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

　　第三十条 地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的农村集体建设用地使用权随之抵押。

　　第三十一条 抵押权实现时，抵押权人有权优先受偿。

　　第六章 土地流转终止和处置

　　第三十二条 集体土地使用权转让的，土地使用期限届满后，其地上建筑物及附着物所有权由流转方无偿取得，受让方向所在市、县(市、区)国土资源管理部门交还土地使用证，并按规定办理注销登记。

　　第三十三条 集体土地使用权出租期满后，受让方应按出租合同约定交还土地和房屋，双方向所在地市、县(市、区)国土资源管理部门交还土地使用证、土地他项权利证明书，并按规定办理注销登记。

　　第三十四条 集体土地使用权抵押期满，抵押合同解除，双方向所在地市、县(市、区)国土资源管理部门交还土地他项权利证明书，并按规定办理注销登记。

　　第三十五条 集体土地使用权流转期限届满，受让方要求续期的，可在期满前6个月内向流转方申请续期，由流转方向所在地市、县(市、区)国土资源管理部门提出书面申请，经批准后，按本细则规定重新办理流转手续。

　　第七章 其他规定

　　第三十六条 集体建设用地基准地价按“同城、同地、同价”原则，参照本地区更新后的国有建设用地基准地价和等级执行。县级以上国土资源管理部门负责所辖区域的集体建设用地的地价管理，地价确认。

　　第三十七条 集体土地所有者出让、出租集体建设用地使用权所取得的的土地收益应当纳入农村集体财产统一管理。其中50%以上应当存入银行(农村信用社)专户，专款用于本集体经济组织成员的社会保障安排，政府将土地收益中的一定比例注入农民社会保障基金。具体实施办法由市劳动保障部门制定报市人民政府批准后实施。

　　第三十八条 集体建设用地使用权出让、转让、出租、转租的，应当向土地行政主管部门申报价格，并依法缴纳有关税费。集体建设用地使用权转让发生增值的，应当参照国有土地增值税征收标准，向市、县(市、区)政府缴纳有关土地增值收益。土地增值收益收缴和使用管理办法由市财政、税务部门会同市国土资源、物价部门另行制定，报市人民政府批准后实施。

　　第三十九条 市、县(市、区)国土资源管理部门参照国有土地出让管理规定，对集体建设用地使用权流转按土地出让金总额的2%计收出让业务费。

　　第四十条 农村集体建设用地使用权流转的各方当事人违反《集体土地使用权出让合同》约定的义务的，应承担相应的民事责任。

　　第四十一条 未经依法审批并登记，擅自出让、转让、出租、转租或抵押农村集体建设用地使用权的，由市(县)国土资源管理部门依法处理。

　　第四十二条 国土资源管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分;涉嫌犯罪的，移交司法机关处理。

　　第四十三条 本细则由肇庆市国土资源局负责解释。

　　第四十四条 本细则自发布之日起实施。

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